O que é o modelo de gordon?
Modelo de Gordon: como calcular o preço justo de uma ação ou FII
O modelo de Gordon, também conhecido como modelo de crescimento de dividendos, é uma fórmula matemática usada para estimar o valor justo de um ativo com base nos dividendos esperados e sua taxa de crescimento constante ao longo do tempo. Criado por Myron Gordon e Eli Shapiro em 1956, esse modelo é amplamente utilizado tanto no mercado de ações quanto na análise de fundos imobiliários (FIIs) — especialmente os de tijolo.
Entendendo a lógica por trás do modelo de Gordon
A ideia central do modelo é simples: o valor de um ativo hoje é o resultado da soma dos dividendos futuros esperados, descontados por uma taxa que representa o risco do investimento. Como prever dividendos a longo prazo é complexo, o modelo parte do princípio de que esses dividendos vão crescer a uma taxa constante ao longo dos anos.
Claro, essa é uma suposição forte. Na prática, os dividendos tendem a oscilar bastante — por isso, o modelo deve ser aplicado com cautela e baseado em médias históricas ou projeções realistas.
A fórmula original do modelo de Gordon
A equação é esta:
Preço = D / (K – G)
Onde:
D: dividendos esperados nos próximos 12 meses;
K: taxa de desconto (retorno exigido);
G: taxa de crescimento dos dividendos ao ano.
Exemplo prático:
Imagine que a empresa ABCD pagará R$ 2,00 por ação no próximo ano. Você exige um retorno de 20% ao ano e acredita que os dividendos crescerão a 5% ao ano.
A fórmula ficaria assim:
Preço = 2 / (0,20 – 0,05) = 2 / 0,15 = R$ 13,33
Ou seja, segundo o modelo de Gordon, o valor justo da ação seria de R$ 13,33.
Modelo de Gordon adaptado para fundos imobiliários
O modelo também pode ser adaptado para estimar o preço justo de fundos imobiliários de tijolo. Nesse caso, a lógica é parecida: usamos os dividendos passados ou estimados e comparamos com uma taxa de retorno desejada, levando em conta o risco do fundo.
Essa adaptação é útil porque muitos fundos de tijolo atualizam o valor patrimonial apenas uma vez ao ano — o que torna o P/VP uma métrica pouco eficiente em certos momentos.
Fórmula simplificada para FIIs de tijolo
Uma versão simplificada muito usada é:
P = D12 / DY
Onde:
P: preço justo do fundo;
D12: dividendos pagos nos últimos 12 meses;
DY: dividend yield desejado (baseado em um benchmark, como o Tesouro IPCA de longo prazo + prêmio de risco).
Exemplo:
O fundo ABCD11 pagou R$ 7,51 nos últimos 12 meses. O Tesouro IPCA 2055 está pagando 5,96% ao ano, e você adiciona 2 pontos percentuais como prêmio de risco, chegando a um DY de 7,96%.
A conta fica assim:
P = 7,51 / 0,0796 = R$ 94,34
Esse seria o preço máximo que você deveria pagar pelo ativo, segundo o modelo.
Outra versão: modelo de Gordon completo para FIIs
Você também pode aplicar a fórmula original:
P = D / (K – G)
Onde:
D: dividendos esperados nos próximos 12 meses;
K: taxa de desconto (benchmark + prêmio de risco);
G: crescimento estimado dos dividendos.
Exemplo:
O fundo XYPZH11 distribuiu R$ 10 nos últimos 12 meses. Um título IPCA de longo prazo está rendendo 6,03%, e você adiciona 2% de prêmio, totalizando 8,03% de K. Supondo crescimento zero, temos:
P = 10 / (0,0803 – 0) = R$ 124,53
Como definir a taxa de risco?
A taxa de risco (ou prêmio adicional ao IPCA) depende do perfil do fundo. Veja um guia simplificado:
1% a 2%: fundos estáveis, com contratos atípicos, inquilinos sólidos e longo prazo;
3% a 4%: fundos diversificados, mas com alguma volatilidade;
5% ou mais: FIIs high yield, de desenvolvimento ou monoativos mais arriscados.
E quanto aos fundos de papel?
No caso dos FIIs de papel (CRI, CRA, etc.), o modelo de Gordon não se aplica bem, pois esses fundos distribuem rendimentos diretamente indexados aos papéis da carteira, e seu valor patrimonial é mais atualizado. Nesse caso, o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) costuma ser uma métrica suficiente para tomada de decisão.
Conclusão: vale a pena usar o modelo de Gordon?
Sim — desde que com bom senso e complementaridade. O modelo de Gordon ajuda a estimar um preço justo com base em fundamentos de longo prazo, mas não deve ser o único critério na hora de investir.
Para aplicar a fórmula com confiança, conheça bem o fundo, sua gestão, carteira e risco. E lembre-se: mesmo com uma calculadora automática, a análise qualitativa ainda é insubstituível.
