Modelo De Gordon para Fundos Imobiliários
Preencha os campos abaixo e utilize o modelo gordon para fundos imobiliários de tijolos.
Preencha os campos abaixo - Modelo De Gordon
Sumário
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O modelo de gordon é uma expressão matemática utilizada para precificar diversos tipos de ativos financeiros. Ela foi elaborada em 1956 por Myron Gordon e Ely Shapiro. O modelo utiliza-se da estimativa de rendimentos que crescem a taxas constantes, por isso, é preciso ter muita atenção para utilizá-la. Como você já deve imaginar, os rendimentos não seguem um padrão a longo prazo, ou seja, é necessário basear-se em médias por períodos.
Após essa introdução, conclui-se, que o modelo de gordon, portanto, é apenas uma fórmula de transposição de rendimentos que baseia-se em dados históricos que podem vir a acontecer novamente.
Além disso, o modelo de Gordon parte da premissa que a empresa ou o ativo vai existir para sempre, da mesma forma, terá constante crescimento nos dividendos.
Como utilizar o modelo de gordon?
A fórmula do modelo de gordon é:
Preço = Dividendos / (K – G)
Onde,
Dividendos: o dividendo por ação esperado em 1 ano ( 12 meses);
K: o desconto que você deveria esperar desta ação;
G: a taxa de crescimento dos dividendos.
Vamos a um exemplo simples: a empresa ABCD pagará R$2,00 por ação nos próximos doze meses, portanto, você, como acionista da empresa, espera ter 20% de retorno no negócio.
Em suma, ele também estima que o dividendo por ação deve crescer 5% no ano. A conta ficaria assim:
Preço = 2,00 / (20% – 5%)
Preço = 2,00 / 0,15
E, portanto, este ativo deveria valer R$ 13,33.
Modelo de gordon para fundos imobiliários
Essa é uma fórmula muito útil, afinal, você precisa disso para precificar um fii de tijolo. Com os fundos de papéis, apenas o P/VP já seria o suficiente. Nos fundos de tijolos isso não funciona, porque, esses ativos atualizam apenas uma vez por ano esse índice. Em suma, não existe um padrão de análise dos patrimônios.
E, portanto, a calculadora acima foi adaptada para essa finalidade. Veja como fica o modelo de gordon para fundos imobiliários de tijolo, de forma simplificada:
P= D12/DY
Onde,
P= Preço ideal
D12= Dividendos somados dos últimos 12 meses
DY = Dividend Yeld desejado por ano, por exemplo, utilize como padrão o DY do tesouro IPCA mais longo, portanto, se fosse hoje, seria o Tesouro IPCA 2055 + 5,96%.
Vamos ao exemplo: O fundo de galpão logístico ABCD11 pagou nos últimos 12 meses um total de R$7,51. Utilizamos o valor de 5,96% do Tesouro Ipca 2055 e somamos + 2(Esse número varia de acordo com o risco do fundo). Em suma, a conta ficaria assim:
P= 7,51/0.0796
P= 94,34
O valor máximo a se pagar pelo ativo seria, portanto, R$94,34. Esse é o modelo utilizado na calculadora acima.
Importante, o número 2 que usei no exemplo, varia de acordo com o nível de risco do fundo, ou seja, se for um fundo com contratos atípicos e de longo prazo pode utilizar 1, afinal, ele apresenta mais segurança.
Taxa de risco da calculadora
Sobretudo, para usar a taxa de risco, você precisa conhecer o fii. Sendo assim, fundos antigos, com boa gestão e diversificados, aconselhamos a usar uma taxa de 3. Os intermediários 4 e os Hi-Yeld e de desenvolvimento 5 ou 6.
Segundo exemplo do Modelo de gordon para fundos imobiliários
Vamos ao outro exemplo de modelo de gordon para fundos imobiliários:
P= D/(K-G)
Onde,
P= Preço justo do ativo
D= Dividendos nos próximos 12 meses
K= Taxa de desconto ( Comparar com o título IPCA mais longo e adicionar +2 pontos)
G= Taxa de crescimento dos dividendos( Se for conservador, deixe como 0)
Vamos ao caso: O fundo de galpão logístico XYPZH11 pagou nos últimos 12 meses um total de R$10. Um título do IPCA atualmente está pagando 6,03% ao ano. Adicionamos então +2 pontos, logo, ficamos com o total de 8,03%.Utilizamos 0, porque, não há expectativa de crescimento nos dividendos. A conta ficaria:
P= 10/ 0,0803-0
P= R$ 124,53
Por outro lado, o modelo serve para FIIS de papel?
Não é necessário utilizar o modelo de gordon em fiis de papel. Ao contrário dos fundos de tijolos, os Fiis de cris são mais simples de se precificar. Basta, portanto, você verificar o preço atual e dividir pelo valor patrimonial. A princípio, todas as informações se encontram em sites especializados como o Funds Explorer. Logo, você estará desvendando o valor ideal a se pagar por aquele ativo.
Afinal, vale a pena usar essa fórmula?
Bom, sempre que precisar cotar o preço justo de um FII de tijolo, use a calculadora acima, dessa forma, terá mais um dado importante em mãos. De qualquer forma, estude mais sobre o ativo. Nunca compre uma ação ou Fii apenas pelo preço, afinal, é necessário uma análise bem mais ampla. Conheça os tipos de Fiis clicando aqui.
