Os fundos imobiliários (FIIs) são uma porta de entrada cada vez mais popular para quem quer investir em imóveis sem precisar comprar um imóvel físico. Mas nem todo FII é igual — e entender os diferentes tipos de FIIs é fundamental para montar uma carteira equilibrada e alinhada ao seu perfil de investidor.
Neste artigo, você vai conhecer as principais classificações dos FIIs, o que esperar de cada uma e quais são os exemplos mais comuns no mercado.
FIIs de tijolo: imóveis físicos gerando renda
Os FIIs de tijolo investem em imóveis reais, como galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings, hospitais, agências bancárias e centros educacionais. Eles ganham dinheiro principalmente com os aluguéis pagos pelos inquilinos.
Vantagens:
Renda mais estável e previsível
Imóveis tangíveis, fáceis de entender
Boa proteção contra inflação (dependendo dos contratos)
Desvantagens:
Exposição ao risco de vacância (imóvel vazio)
Possível concentração em poucos inquilinos ou regiões
Exemplos de FIIs de tijolo:
HGLG11 (galpões logísticos)
VISC11 (shoppings)
XPML11 (shoppings)
HGBS11 (shoppings)
HSLG11 (logística)
FIIs de papel: investimentos em títulos ligados ao setor imobiliário
Os FIIs de papel não compram imóveis físicos. Em vez disso, investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, como CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs e letras hipotecárias.
A rentabilidade desses fundos está diretamente ligada aos juros e índices de inflação (IPCA ou IGP-M).
Vantagens:
Renda mais alta (em muitos casos)
Benefício fiscal (isenção de IR para pessoa física)
Diversificação por emissores e setores
Desvantagens:
Exposição ao risco de crédito dos emissores
Maior sensibilidade a variações de juros e inflação
Exemplos de FIIs de papel:
KNCR11 (indexado ao CDI)
MXRF11 (diversificado)
RZTR11 (focado em CRIs do agronegócio)
DEVA11 (CRI high yield)
HCTR11 (CRI high yield)
FIIs híbridos: mistura de imóveis e papel
Os FIIs híbridos combinam diferentes estratégias em um único fundo. Eles podem ter imóveis físicos, CRIs e até cotas de outros fundos. É uma forma de diversificar dentro de um único ativo.
Vantagens:
Diversificação automática
Flexibilidade da gestão
Exposição a diferentes fontes de renda
Desvantagens:
Difícil prever a estratégia no longo prazo
Pode não se especializar em nada
Exemplos de FIIs híbridos:
BCFF11 (multiativos e fundos)
HGCR11 (mistura papel/tijolo)
VGHF11 (multiestratégia)
RBRF11 (mistura FIIs + CRI)
FIIs de desenvolvimento: alto risco, alto potencial
Esses fundos investem em projetos imobiliários em fase de construção ou incorporação. O objetivo é lucrar com a valorização após a entrega ou venda do empreendimento. São voltados para investidores com maior tolerância a risco.
Vantagens:
Potencial de ganho elevado
Possibilidade de lucro na venda dos imóveis
Desvantagens:
Pouca previsibilidade de receita
Risco de obra, atraso ou inadimplência
Volatilidade maior
Exemplos de FIIs de desenvolvimento:
RZAK11
RSPD11
HABT11
FIIs de fundos (FOFs): fundos que investem em outros FIIs
Os FOFs são os chamados “fundos de fundos”, ou seja, compram cotas de outros FIIs. Essa estratégia busca diversificar e encontrar oportunidades de valorização e renda ao longo do tempo.
Vantagens:
Gestão profissional e diversificada
Acesso indireto a muitos fundos
Desvantagens:
Taxa de administração sobre taxa de administração (duplo custo)
Pode ter desempenho abaixo da média do mercado
Exemplos de FOFs:
BCFF11
FOFT11
RBFF11
RBRF11
| Tipo | Descrição | Exemplo |
|---|---|---|
| FIIs de Tijolo | Investem em imóveis físicos como shoppings, galpões e escritórios. | HGLG11, VISC11, VINO11 |
| FIIs de Papel | Aplicam em títulos de crédito imobiliário como CRIs. | KNCR11, RBRR11, CPTS11 |
| FIIs Híbridos | Combinam imóveis físicos e papéis na mesma carteira. | BCFF11, HGRU11, RBRF11 |
| FIIs de Fundos | Investem em cotas de outros FIIs. | BCFF11, FOFT11 |
| FIIs de Desenvolvimento | Focados em construção e valorização futura. | MDIA11, RZAK11 |
Qual o melhor tipo de FII para investir?
Não existe um “melhor” tipo de FII universal. Tudo depende do seu perfil de investidor, seus objetivos e tolerância ao risco.
Quer estabilidade? FIIs de tijolo bem localizados e com bons inquilinos podem ser ideais.
Busca renda mais alta? FIIs de papel costumam pagar dividendos maiores.
Prefere diversificação? FOFs ou híbridos podem ser boas escolhas.
Tem perfil mais arrojado? FIIs de desenvolvimento podem oferecer oportunidades interessantes.
O mais importante é entender o que cada tipo oferece — e como isso se encaixa na sua carteira.
Conclusão
Saber os diferentes tipos de FIIs é essencial para investir com mais segurança e clareza. Com essa base, você poderá tomar decisões mais conscientes, diversificar sua carteira e aproveitar melhor as oportunidades do mercado imobiliário via bolsa de valores.
Seja qual for seu perfil, o mais importante é estudar, acompanhar os fundos de perto e manter o foco no longo prazo.
