O fundo imobiliário VGIR11 encerrou setembro de 2025 com 93,3% do patrimônio líquido aplicado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No total, o portfólio soma 53 operações diferentes, representando R$ 1,315 bilhão investido. Os recursos restantes estão aplicados em instrumentos de caixa, garantindo liquidez imediata para novas oportunidades.
Durante o mês, o fundo realizou novas aquisições de CRIs no valor total de R$ 10,4 milhões, distribuídas em quatro operações que já faziam parte da carteira:
- CRI Matarazzo 340E: R$ 3,9 milhões;
- CRI MF7 28E 2S: R$ 2,7 milhões;
- CRI Pagano: R$ 2,5 milhões;
- CRI Splendido: R$ 1,3 milhão.
Ao mesmo tempo, o VGIR11 recebeu amortizações ordinárias e extraordinárias que somaram R$ 6,4 milhões, refletindo o giro natural de uma carteira ativa de crédito.
Repactuação e ajustes na rentabilidade dos CRIs
Um dos destaques do mês foi a repactuação do CRI São Gonçalo 179E, que teve sua remuneração alterada de CDI + 4,50% para IPCA + 10,50%, conforme programação previamente acordada. Esse tipo de ajuste demonstra a estratégia do fundo de equilibrar exposições a indexadores distintos, combinando ativos atrelados ao CDI e à inflação.
Além disso, o fundo realizou investimentos adicionais em outubro, aplicando R$ 7,2 milhões em três novos CRIs, com cupom médio de CDI + 4,7%, reforçando o posicionamento em crédito corporativo de alta rentabilidade.
Rendimentos e desempenho acumulado do VGIR11
A distribuição de rendimentos referente a setembro foi de R$ 0,13 por cota, o que representa uma rentabilidade líquida de aproximadamente CDI + 1,5% ao ano, considerando a cota patrimonial de agosto. Nos últimos 12 meses, o fundo acumulou R$ 1,43 por cota em dividendos, equivalente a uma rentabilidade de CDI + 2,3% ao ano.
Mesmo com as variações de mercado, o VGIR11 tem mantido consistência na geração de caixa e distribuição de rendimentos, fator que reforça sua atratividade entre investidores que buscam exposição a crédito atrelado ao CDI, sem se limitar a títulos públicos ou bancários.
Situação de crédito e liquidez das cotas
Segundo o relatório, a qualidade de crédito da carteira permanece saudável. O fundo destacou o Compromisso de Venda dos terrenos do CRI Guaicurus para uma incorporadora paulistana, cuja conclusão ainda depende de diligência ambiental e jurídica. Fora esse ativo, a gestão afirmou que os demais CRIs seguem com bom desempenho operacional.
O VGIR11 terminou setembro com 259.612 cotistas, número que reforça sua ampla base de investidores. O volume médio diário negociado foi de R$ 5 milhões, mostrando liquidez sólida para um fundo de crédito.
Perspectivas e próximos passos
A gestão do fundo segue comprometida em manter uma carteira diversificada e equilibrada entre diferentes indexadores, aproveitando o ambiente de juros elevados para ampliar o retorno potencial aos cotistas. A combinação de ativos atrelados ao CDI e ao IPCA permite ao VGIR11 ajustar-se rapidamente a mudanças nas expectativas macroeconômicas.
Com foco em operações estruturadas e monitoramento rigoroso de crédito, o fundo se posiciona como uma opção de renda passiva com exposição direta ao mercado imobiliário, porém com risco de crédito moderado e rentabilidade acima da média do CDI.
