O RBVA11 comunicou ao mercado a assinatura de um distrato parcial envolvendo três imóveis anteriormente adquiridos da Caixa Econômica Federal (CEF). A decisão ocorre após a impossibilidade de regularização documental dentro do prazo estabelecido no compromisso de compra e venda firmado em 2012. O fundo informou que receberá R$ 31,7 milhões, valor correspondente ao montante pago à época da aquisição, atualizado pelo IGP-M, conforme previsto em contrato.
Detalhes do distrato firmado com a Caixa
O distrato compreende três imóveis localizados na cidade de São Paulo: Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista. Os ativos estavam entre aqueles que apresentavam pendências documentais sob responsabilidade exclusiva da Caixa, segundo os termos originais da negociação realizada há mais de uma década.
Com o encerramento do compromisso de compra e venda desses imóveis, o RBVA11 receberá o valor atualizado referente ao pagamento realizado em 2012. O fundo destacou que a operação resultará em um lucro de R$ 17,67 milhões, valor equivalente a R$ 0,113 por cota. A Taxa Interna de Retorno (TIR) acumulada no período de 13 anos foi calculada em 16,9% ao ano, representando um desempenho equivalente a IPCA + 10,6% ao ano ou CDI + 7,7% ao ano.
O pagamento será dividido em duas parcelas: R$ 19 milhões já recebidos pelo fundo e R$ 12,7 milhões previstos para janeiro de 2026. A entrada de caixa adicional, proveniente da operação, totaliza R$ 14 milhões, reforçando a liquidez de curto prazo da carteira.
Histórico da operação entre RBVA11 e Caixa
A relação entre o fundo e a Caixa teve início em 2012, quando o RBVA11 adquiriu 26 imóveis e os locou novamente ao banco por meio de contratos atípicos com prazo de 10 anos, corrigidos pelo IGP-M. Parte desses imóveis possuía pendências documentais, cuja regularização seria responsabilidade da própria instituição financeira.
Nos anos seguintes, a gestão do fundo conduziu ações para resolver as questões pendentes. Em 2018, foi divulgado um fato relevante detalhando a situação desses ativos, acompanhado de um plano de ação para resolução dos entraves burocráticos. A partir desse período, ocorreram reuniões, notificações extrajudiciais e contratação de empresas especializadas.
Entre 2019 e 2021, a gestão intensificou os esforços, incluindo medidas judiciais previstas no contrato de compra e venda. Em 2022, o RBVA11 renovou por mais 10 anos os contratos típicos de 13 imóveis locados para a Caixa, agora sob as normas da Lei do Inquilinato, com vigência até novembro de 2032.
Ao final de 2022, ainda havia 15 imóveis sem regularização concluída. A Caixa comprometeu-se a resolver as pendências dentro de um prazo máximo de três anos, exceto nos ativos com contratos atípicos vigentes até 2027. Caso o processo não fosse concluído dentro do prazo, os ativos deveriam ser devolvidos ao fundo.
A gestão informou que, como a regularização dos três imóveis mencionados não foi concluída, o fundo optou por exercer sua prerrogativa de distrato contratual.
Lista atualizada dos imóveis e seus status
O comunicado também apresentou a situação completa dos imóveis que ainda estavam sob análise documental: alguns já foram regularizados e vendidos, outros permanecem ocupados pela Caixa sob contratos vigentes, enquanto um deles ainda enfrenta pendências com prazo final em 2027. Os três imóveis devolvidos são justamente os que não tiveram suas pendências resolvidas dentro do cronograma acordado.
Entre os ativos já regularizados estão unidades como Avenida Chile, Ipanema, Leme, Méier, Recreio dos Bandeirantes, 14 Bis, Nova Iguaçu, Guarapiranga e Bandeira. O imóvel de Jardim da Saúde segue não regularizado, com vencimento apenas em 2027.
Impactos diretos no RBVA11
O ganho de capital anunciado, equivalente a R$ 0,113 por cota, fará parte da projeção de resultados extraordinários para o segundo semestre de 2025. O fundo mantém guidance de R$ 0,09 por cota ao mês, respeitando a obrigatoriedade de distribuir ao menos 95% dos lucros semestrais apurados em regime de caixa. A gestão reforça, porém, que o guidance é apenas uma projeção e não constitui garantia de retorno.
Além do ganho financeiro, o distrato reduz a exposição do RBVA11 ao setor bancário, que passa a representar menos de 24% do ativo total. A devolução dos imóveis dilui o peso do segundo maior inquilino do fundo, contribuindo para maior diversificação da receita contratada. O comunicado destaca que, atualmente, nenhum inquilino representa mais de 26% da receita total, reforçando a estratégia de pulverização.
A gestão afirma que o encerramento dessas operações reflete a postura ativa na administração da carteira e o rigor adotado na análise contratual e documental dos ativos do fundo.
