O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) comunicou ao mercado a celebração da escritura de venda e compra referente à alienação de um ativo localizado na cidade de São Paulo. A operação envolve o imóvel conhecido como Posto de Combustível Extra, situado na Avenida Nossa Senhora do Sabará, no bairro Vila Emir, e faz parte da estratégia do fundo de reciclagem de portfólio e geração de caixa.
O ativo vendido estava locado à Companhia Brasileira de Distribuição (CBD) e foi adquirido por uma empresa atuante no mercado imobiliário. O valor total da transação foi de R$ 5,35 milhões, conforme detalhado no fato relevante divulgado pela administradora e pela gestora do fundo.
Estrutura da transação e condições de pagamento
De acordo com as informações apresentadas, o pagamento do valor acordado será realizado de forma parcelada. Do total de R$ 5,35 milhões, R$ 2,35 milhões foram pagos à vista no momento da lavratura da escritura. O saldo restante, no valor de R$ 3,0 milhões, será quitado por meio de 10 parcelas mensais, consecutivas e irreajustáveis, de R$ 300 mil cada.
A escritura celebrada possui cláusula resolutiva expressa, o que significa que, em caso de inadimplência das parcelas vincendas, o TRXF11 poderá exigir a resolução da transação, conforme previsto contratualmente. Ainda assim, após o pagamento do valor inicial, a compradora passa a ter direito integral às receitas de locação do imóvel.
Impacto financeiro estimado da venda
Com a consumação da venda, a administradora e a gestora estimam que o TRXF11 registre um lucro líquido aproximado de R$ 299,3 mil, já considerados custos, impostos e demais despesas relacionadas ao imóvel e à transação. Esse montante corresponde a cerca de R$ 0,009 por cota, considerando o número atual de cotas emitidas pelo fundo.
Segundo as estimativas divulgadas, a operação representa uma Taxa Interna de Retorno (TIR) anualizada de aproximadamente 13,09%. Em termos comparativos, esse retorno líquido equivale a cerca de 122,61% do CDI no mesmo período de investimento do ativo dentro do portfólio do fundo. A gestão ressalta que esses números são estimativas e podem sofrer alterações, não configurando promessa ou garantia de rentabilidade futura.
Venda acima do custo de aquisição
Outro ponto destacado no fato relevante é que a alienação do Posto de Combustível Extra foi realizada por um valor 9,40% superior ao custo de aquisição do imóvel, que havia sido incorporado ao portfólio do TRXF11 em junho de 2025. Considerando o aluguel mensal vigente à época da venda, a operação corresponde a um cap rate de 6,62%.
Esses números reforçam a estratégia do fundo de aproveitar janelas de mercado favoráveis para realizar a venda de ativos com ganho de capital, especialmente em momentos de compressão de taxas de retorno, conforme descrito pela gestão.
Estratégia de reciclagem de portfólio
A administradora e a gestora informaram que a venda do ativo está alinhada à estratégia do TRXF11 de reciclagem do portfólio imobiliário. Esse movimento envolve a alienação de imóveis que atingiram determinado grau de maturação, permitindo ao fundo capturar ganhos de capital, gerar liquidez e realocar recursos em novas oportunidades consideradas estratégicas.
Além da geração de caixa, a gestão destaca que esse tipo de operação pode viabilizar distribuições extraordinárias de lucros, sempre respeitando os critérios regulatórios e as decisões futuras do fundo. Os recursos obtidos também podem ser direcionados para novas aquisições, contribuindo para a manutenção da estratégia de crescimento e diversificação do portfólio.
Considerações finais da gestão
No comunicado, a administradora e a gestora reforçam que a transação segue as diretrizes estabelecidas no regulamento do fundo e na Resolução CVM nº 175. Também reiteram que as informações divulgadas não devem ser interpretadas como recomendação de investimento, cabendo a cada investidor realizar sua própria análise sobre o fundo, seus ativos e os riscos envolvidos.
A venda do Posto de Combustível Extra passa, assim, a integrar o histórico recente de movimentações do TRXF11, evidenciando a atuação ativa da gestão na administração dos ativos imobiliários que compõem o portfólio do fundo.
