O GARE11 comunicou ao mercado a conclusão da aquisição de um edifício corporativo localizado em Belo Horizonte, em Minas Gerais, marcando mais um movimento relevante de expansão e diversificação de seu portfólio imobiliário. A operação foi formalizada por meio de Fato Relevante divulgado pela administração e gestão do fundo no fim de dezembro.
O imóvel foi adquirido pelo valor total de R$ 126,4 milhões, em uma estrutura de investimento do tipo buy to lease. Nesse modelo, o fundo adquire o ativo já atrelado à assinatura simultânea de contratos de locação, o que reduz riscos operacionais e garante previsibilidade de receitas desde o início da operação. Os contratos firmados são atípicos, com prazo inicial de 15 anos.
Com área bruta locável aproximada de 13 mil metros quadrados, o edifício encontra-se integralmente locado para MRV, LOG CP e Urba. As três empresas possuem atuação relevante no mercado imobiliário nacional, sendo que MRV e LOG CP são companhias listadas em bolsa e compartilham o mesmo controlador. A Urba, por sua vez, é uma empresa de desenvolvimento urbano do grupo MRV, focada em projetos de loteamentos e bairros planejados.
Estrutura financeira e retorno estimado
A aquisição foi realizada à vista, sendo estruturada com 80% do valor pago por meio da integralização de cotas do próprio GARE11 e os 20% restantes em recursos financeiros. Segundo a gestora, a operação foi fechada a um cap rate aproximado de 10,7% ao ano durante os cinco primeiros anos de contrato.
Esse nível de retorno foi considerado compatível com os objetivos de investimento do fundo, levando em conta a combinação entre contratos de longo prazo, natureza atípica das locações e perfil dos locatários envolvidos. A previsibilidade contratual é reforçada pelo prazo estendido de 15 anos, o que tende a reduzir riscos de vacância e renegociação ao longo do tempo.
A administração informou que mais detalhes financeiros da transação serão apresentados nos próximos relatórios gerenciais, incluindo eventuais impactos na geração de caixa e na composição do portfólio do fundo.
Localização estratégica em Belo Horizonte
O imóvel adquirido está localizado na zona sul de Belo Horizonte, região que vem demonstrando amadurecimento consistente do mercado corporativo nos últimos anos. De acordo com a gestora, trata-se de um dos poucos mercados do Sudeste que apresentou retomada de preços em ciclos recentes, mesmo em um ambiente macroeconômico mais restritivo.
A localização é considerada estratégica por estar próxima aos bairros Belvedere e Vila da Serra, reconhecidos como importantes polos de crescimento de alto padrão na capital mineira. Além disso, o ativo conta com fácil acesso ao BH Shopping e aos principais corredores viários da região metropolitana, fatores que costumam ser valorizados por ocupantes corporativos.
Essas características reforçam o potencial de atratividade do imóvel no longo prazo, tanto do ponto de vista de ocupação quanto de preservação de valor patrimonial.
Diversificação do portfólio
Segundo a Guardian Gestora, a operação representa o ingresso do GARE11 em uma nova tipologia de ativo, ampliando a diversificação setorial do portfólio. Até então, o fundo vinha concentrando seus investimentos majoritariamente em imóveis de renda urbana e logística, e a inclusão de um edifício corporativo amplia o leque de exposição imobiliária.
Além disso, a aquisição fortalece a presença geográfica do fundo em Belo Horizonte, cidade que já havia recebido investimentos anteriores do GARE11. A gestora destacou que a estratégia de alocação busca equilibrar diversificação regional, qualidade construtiva e solidez dos contratos de locação.
A presença de locatários com forte atuação nacional e histórico consolidado no mercado imobiliário é apontada como um dos pilares da decisão de investimento, contribuindo para a estabilidade das receitas ao longo do ciclo contratual.
Contexto e próximos passos
O anúncio ocorre em um momento em que fundos imobiliários têm buscado ativos com contratos mais longos e estruturas que ofereçam previsibilidade de caixa, especialmente diante das incertezas macroeconômicas e do comportamento das taxas de juros. Operações no modelo buy to lease têm ganhado espaço justamente por mitigar riscos iniciais de vacância.
A gestão do GARE11 reforçou que seguirá avaliando oportunidades alinhadas à sua estratégia, mantendo foco em diversificação, qualidade dos ativos e disciplina financeira. Informações adicionais sobre a transação, bem como seus reflexos operacionais e financeiros, deverão ser detalhadas nos próximos relatórios gerenciais do fundo.
