O RBVA11 divulgou fato relevante informando a assinatura de um Compromisso de Compra e Venda para a potencial aquisição de dois imóveis, localizados no Rio de Janeiro e em São Paulo. A operação está inserida no contexto da emissão de cotas atualmente em andamento e ainda depende do cumprimento de condições precedentes para sua conclusão.
O valor total envolvido na transação é de R$ 86,38 milhões, com cap rate médio estimado em 12,3% ao ano. Os imóveis estão locados sob contratos atípicos, tendo como locatárias a Estácio, no Rio de Janeiro, e a PBKids, em São Paulo.
Estrutura da operação e condições para conclusão
A efetivação da aquisição está condicionada a uma série de aprovações e diligências, incluindo análises jurídicas, técnicas e ambientais, além de validações no âmbito do CRI relacionado à operação e aprovações internas da gestora.
O pagamento foi estruturado de forma híbrida, combinando desembolso em caixa, assunção de dívida existente e integralização por meio de cotas do próprio RBVA11, conforme previsto na 6ª emissão do fundo.
Estratégia busca diversificação e previsibilidade de caixa
Segundo as informações divulgadas, a possível aquisição está alinhada à estratégia do RBVA11 de diversificação do portfólio e fortalecimento da previsibilidade de receitas. A operação adiciona ao fundo dois ativos com perfis distintos, porém complementares, ambos amparados por contratos atípicos.
De um lado, o fundo amplia sua exposição ao segmento educacional em uma nova geografia, enquanto, de outro, incorpora um ativo de varejo especializado em um dos eixos urbanos mais valorizados da capital paulista. A gestão destaca que essa combinação contribui para reduzir a concentração de risco setorial e geográfico do portfólio.
Imóvel educacional amplia presença no Rio de Janeiro
O imóvel localizado em Santa Cruz, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, é ocupado pela Estácio, instituição pertencente ao grupo Yduqs. O ativo é descrito como uma unidade acadêmica dominante na região, com operação plenamente ocupada e infraestrutura voltada ao ensino superior.
A unidade atende milhares de alunos, tanto em cursos presenciais quanto em educação a distância, e opera sob contrato atípico com vencimento em março de 2032. A gestão ressalta que o perfil do locatário e o prazo contratual contribuem para maior estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa.
Ativo em São Paulo reforça exposição a eixo urbano em transformação
O segundo imóvel está localizado na Avenida Rebouças, em Pinheiros, uma das regiões que vêm passando por intenso processo de adensamento e requalificação urbana em São Paulo. O ativo é ocupado pela PBKids, rede especializada no segmento infantil e integrante do grupo New Toys.
O contrato de locação também é atípico, com prazo até dezembro de 2027. De acordo com o fato relevante, o imóvel possui características que permitem flexibilidade de uso no futuro, além de potencial de valorização associado à evolução do entorno urbano.
Detalhamento financeiro da aquisição
Do valor global de R$ 86,38 milhões, aproximadamente R$ 78,31 milhões referem-se ao imóvel educacional no Rio de Janeiro, enquanto cerca de R$ 8,08 milhões correspondem ao ativo de varejo em São Paulo.
A quitação do preço está estruturada em três etapas. Uma parcela de R$ 4,31 milhões será paga em dinheiro. Outra parte envolve a assunção de um saldo devedor aproximado de R$ 40 milhões referente a um CRI vinculado ao imóvel do Rio de Janeiro. O valor remanescente será pago por meio de cotas do RBVA11, considerando o valor patrimonial de R$ 10,58 por cota.
Impacto nos rendimentos ainda será divulgado
A gestão informou que o impacto da operação sobre a distribuição de rendimentos será comunicado apenas após o fechamento da oferta e a conclusão da transação. Ainda assim, foi reiterado o guidance de distribuição para o primeiro semestre, no valor de R$ 0,09 por cota.
Até a conclusão definitiva, a aquisição permanece sujeita ao cumprimento integral das condições precedentes, incluindo a renúncia do direito de preferência por parte das locatárias.
