O mercado de fundos imobiliários logísticos recebeu uma notícia positiva nesta semana. O fundo BRCO11 (Bresco Logística) comunicou aos seus investidores a assinatura de um aditivo contratual estratégico com a gigante do setor de transportes, a FedEx Brasil. O novo acordo reforça a tese de investimento em ativos de alta qualidade e localização privilegiada, características marcantes do portfólio da Bresco.
A expansão ocorre no imóvel Bresco Viracopos, um dos ativos mais relevantes do fundo devido à sua proximidade com um dos maiores hubs de carga aérea do país. Esse movimento de mercado sinaliza a resiliência do setor logístico e a confiança de grandes locatários na infraestrutura oferecida pelo BRCO11.
Detalhes da expansão da FedEx no Bresco Viracopos
De acordo com o fato relevante publicado pela administradora Oliveira Trust e pela gestora Bresco, a FedEx decidiu expandir sua operação no módulo conhecido como Flex Viracopos. A área bruta locável (ABL) adicional é de 1.560 m². Com esse acréscimo, a ocupação total da empresa no empreendimento passa a ser de 3.120 m².
Esse tipo de movimento, chamado no mercado de “expansão orgânica”, é muito bem visto por analistas. Ele demonstra que o locatário está satisfeito com a estrutura e que sua operação está crescendo, o que diminui o risco de vacância futura e fortalece o relacionamento comercial entre o fundo e a empresa locatária.
Impacto financeiro e aumento nos rendimentos mensais
Para o cotista que foca em dividendos, a notícia traz um impacto direto e positivo no fluxo de caixa. A gestão informou que o aluguel mensal adicional proveniente dessa nova área representará aproximadamente R$ 0,03 por cota.
Embora pareça um valor pequeno isoladamente, no universo dos fundos imobiliários, cada centavo adicional de receita recorrente contribui para a estabilidade e o crescimento das distribuições mensais. É importante ressaltar que esse valor passa a integrar a receita do fundo de forma imediata após os trâmites do aditivo, ajudando a compor o resultado distribuível nos próximos meses.
Redução da vacância e força do portfólio logístico
Um dos indicadores mais acompanhados pelos investidores de FIIs de tijolo é a taxa de vacância. Com a nova locação da FedEx, a vacância física do imóvel Bresco Viracopos caiu para impressionantes 0,4%. Na prática, isso significa que o imóvel está virtualmente todo ocupado.
A baixa vacância é um selo de qualidade para a gestão da Bresco. Ela mostra que o fundo possui ativos “AA” (Triple A), que são extremamente desejados por empresas de logística e e-commerce. Manter um imóvel desse porte quase totalmente locado garante uma previsibilidade de receita muito maior para o investidor de longo prazo.
Por que o imóvel Bresco Viracopos é estratégico?
A localização é o fator determinante no sucesso de um galpão logístico. O Bresco Viracopos está inserido em uma região que conecta importantes rodovias do estado de São Paulo ao aeroporto.
- Acesso facilitado: Facilidade para o escoamento de mercadorias via modal aéreo e rodoviário.
- Eficiência operacional: Estruturas modernas que permitem agilidade na carga e descarga.
- Segurança: Condomínios logísticos fechados que reduzem riscos para as transportadoras.
Essa combinação de fatores faz com que o imóvel seja resiliente mesmo em momentos de oscilação econômica, mantendo empresas de primeira linha (blue chips) como inquilinas.
O que esperar do BRCO11 nos próximos meses
O fundo BRCO11 continua sendo um dos favoritos entre os investidores que buscam exposição ao setor logístico puro. Com uma gestão focada em ativos de alto padrão e contratos atípicos em sua maioria, o fundo oferece uma proteção interessante contra a inflação e a volatilidade do mercado.
A notícia da expansão da FedEx serve como um lembrete da qualidade dos ativos do fundo. Além disso, o incremento na receita ajuda a compensar eventuais reajustes de despesas e fortalece o caixa para futuras distribuições. Para o investidor, o cenário permanece de acompanhamento da manutenção desses contratos e das janelas de reajuste por índices de preços (como IPCA ou IGP-M), que costumam ocorrer ao longo do ano.
É fundamental que o investidor acompanhe os relatórios mensais para verificar como esse novo aluguel será integrado ao lucro operacional (FFO) do fundo e como a gestão pretende utilizar esses recursos para potencializar os retornos.
