O FII VRTM11, um fundo híbrido que investe em CRIs, FIIs e imóveis, divulgou seu relatório gerencial de março de 2025 com novidades que impactam diretamente seus cotistas. Entre os destaques estão um grande volume de desinvestimento em fundos imobiliários e a inadimplência de um de seus Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Desinvestimento em FIIs movimenta mais de R$ 21 milhões
Redução de exposição a diversos fundos
Em março, o VRTM11 realizou desinvestimentos em cotas de fundos imobiliários que somaram aproximadamente R$ 21,7 milhões.
A gestão do fundo optou por reduzir ou zerar posições nos seguintes FIIs:
- ALZR11 (híbrido – tijolo)
- BTLG11 (logístico)
- HGRU11 (híbrido – tijolo)
- KNCR11 (recebíveis imobiliários)
- KNIP11 (recebíveis imobiliários)
- KNSC11 (recebíveis imobiliários)
- RBRY11 (recebíveis imobiliários)
- SARE11 (híbrido – tijolo)
- TRXF11 (híbrido – tijolo)
- VILG11 (logístico)
Apesar de o relatório não explicar detalhadamente as razões de cada venda, é possível que o movimento esteja relacionado à readequação de portfólio, aproveitamento de oportunidades ou mitigação de riscos em setores específicos.
Inadimplência em CRI acende sinal de alerta
Caso Cerâmica Fragnani
Outro ponto de atenção foi a comunicação da inadimplência no pagamento de amortização de um dos ativos de crédito.
A Indústria Cerâmica Fragnani Ltda., devedora do CRI da 1ª Série da 6ª emissão da Habitasec S.A., não realizou os pagamentos de amortização nos meses de fevereiro e março, quitando apenas os juros da operação.
Este ativo representa 1,07% da carteira do VRTM11, possui um LTV de 83,5% (nível considerado elevado) e remuneração de CDI + 4,5% ao ano.
Assembleia de cotistas será convocada
Diante do cenário de descumprimento, a gestão informou que convocará uma assembleia geral de cotistas para deliberar sobre as ações a serem tomadas.
Além disso, reforçou que acompanha de forma ativa a situação para buscar a melhor solução possível.
Composição da carteira e distribuição de rendimento
O VRTM11 continua adotando uma estratégia de diversificação de ativos, com uma carteira composta majoritariamente por:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) — cerca de 60% do portfólio;
- Fundos Imobiliários (FIIs) — aproximadamente 37%;
- Imóveis diretamente.
Distribuição de rendimentos
Em março, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,09 por cota, com um dividend yield anualizado de 12,5%.
Além disso, apresenta uma geração de caixa sólida, com receitas recorrentes superiores a R$ 5,1 milhões no mês.
Análise e perspectivas para o VRTM1
Apesar da inadimplência pontual, o VRTM11 demonstra resiliência e capacidade de continuar entregando resultados.
O elevado grau de diversificação é um ponto positivo para mitigar riscos, mas a atenção em relação à inadimplência e eventuais impactos no fluxo de caixa deve permanecer.
Para os próximos meses, será essencial acompanhar:
- Os desdobramentos da inadimplência da Cerâmica Fragnani;
- A realocação dos recursos oriundos dos desinvestimentos;
- A evolução da carteira de CRIs, principalmente em relação a LTVs e qualidade dos devedores.
Conclusão
O VRTM11 vive um momento de ajustes estratégicos em sua carteira e de gestão de riscos diante de uma inadimplência relevante.
Mesmo assim, continua entregando resultados consistentes e se mantém como uma opção a ser monitorada de perto no mercado de fundos imobiliários.
