O fundo imobiliário HOFC11, especializado em lajes corporativas e com mais de 5 mil cotistas, anunciou nesta semana uma movimentação relevante envolvendo um de seus três imóveis localizados na cidade de São Paulo. A operação, comunicada oficialmente por meio de fato relevante divulgado no dia 19 de maio de 2025, representa não apenas uma venda patrimonial, mas uma estratégia mais ampla de reposicionamento e modernização.
O Hedge Office Income FII, que detém ativos nos bairros de Alto de Pinheiros, Consolação e Avenida Morumbi, firmou compromisso de venda do Edifício Rachid Saliba, localizado na Rua Bela Cintra, a apenas 100 metros da Avenida Paulista. A transação foi formalizada no valor de R$ 83,28 milhões, sendo parte do pagamento feita em parcelas corrigidas pelo IPCA e o restante em cotas de um novo fundo que irá realizar um amplo projeto de retrofit no imóvel.
Venda parcial, mas com participação futura
O formato da transação chama atenção: R$ 25,6 milhões serão pagos em 36 parcelas mensais corrigidas pelo IPCA, com início imediato. Já os R$ 57,68 milhões restantes serão compensados em cotas de um fundo imobiliário proponente — o que manterá o HOFC11 como sócio indireto do ativo, com 45% de participação.
Essa estrutura foi pensada para resolver uma situação crítica enfrentada pelo fundo. Com o edifício atualmente apresentando só 57% da área locada, e parte dos inquilinos inadimplentes, o imóvel vinha gerando resultado operacional negativo. Além disso, a idade avançada da construção — de 1974 — tornava urgente a necessidade de modernização em diversos sistemas, especialmente ar-condicionado, fachada e elevadores.
Projeto de retrofit será conduzido pela Barzel Properties
O fundo comprador, que será gerido pela Barzel Properties, assumirá a responsabilidade total pela revitalização. A Barzel é reconhecida no mercado por sua atuação em empreendimentos de alto padrão no setor corporativo e logístico, contando com R$ 7 bilhões em ativos sob gestão e mais de 40 propriedades desenvolvidas nos últimos sete anos.
Entre as melhorias previstas para o Edifício Rachid Saliba estão:
- Nova fachada em pele de vidro
- Modernização do sistema de ar-condicionado, adotando a tecnologia VRF
- Atualização de elevadores com sistema de chamada antecipada
- Reformas no lobby, paisagismo e acessos
- Reconfiguração dos andares com divisões mais eficientes e acessibilidade
O retrofit deve reposicionar o imóvel no mercado de alto padrão da região da Paulista, com expectativa de aumento nas locações de até 50% em relação aos níveis atuais.
Impacto na cota patrimonial e perspectiva para os cotistas
Embora o valor de venda seja 28% inferior à última avaliação do imóvel, a administração considera a operação estratégica. Com o fechamento da venda, a cota patrimonial do fundo terá uma redução de 13,82%, passando para R$ 56,48. Apesar disso, este valor ainda representa 113% acima do valor de mercado, que fechou a R$ 26,56 na B3 no último dia 16 de maio.
Mais importante, o fundo sinaliza que, caso a operação se conclua conforme o planejado, a venda deste imóvel somada à já anunciada venda do Edifício Alamedas poderá garantir a liquidez necessária para o cumprimento de todas as obrigações do HOFC11 no curto e médio prazo.
Apesar da movimentação significativa, a gestão afirma que não há previsão de mudanças nos rendimentos distribuídos aos cotistas no curto prazo.
Participação sem aporte adicional
Outro ponto positivo para o fundo e seus cotistas é que o HOFC11 não será responsável por nenhum aporte financeiro adicional, nem pelos riscos relacionados à execução do retrofit. Toda a responsabilidade ficará a cargo da Barzel Properties e do fundo proponente.
Assim, a estratégia busca resolver um passivo problemático do portfólio do HOFC11, mantendo participação no ativo com potencial valorização, sem os riscos operacionais e financeiros que uma reforma desse porte implicaria.
Considerações finais
A operação representa uma abordagem criativa e cautelosa frente às limitações de captação de recursos enfrentadas atualmente pelo fundo, que não pode contar com novas emissões nem alavancagens. Ao optar por essa estrutura híbrida, o HOFC11 se posiciona para capturar valorização futura em um dos pontos mais estratégicos da cidade, ao lado da Estação Paulista do Metrô e do coração financeiro de São Paulo.
As próximas etapas envolvem diligências e condições típicas para fechamento da transação, mas caso se concretize, o fundo poderá transformar um problema em oportunidade — algo raro no atual cenário de fundos de lajes corporativas.
