O fundo imobiliário TRXF11 surpreendeu o mercado ao anunciar, em fato relevante divulgado nesta segunda-feira (09), a celebração de um compromisso de compra e venda para adquirir 13 imóveis comerciais localizados em importantes cidades do estado de São Paulo, incluindo São Paulo capital, Diadema, Atibaia e Cotia. A operação envolve locatários de peso, como Pão de Açúcar, Extra, Assaí Atacadista, Delboni e Coop.
O valor total da transação impressiona: são R$ 543,4 milhões, que poderão ser pagos majoritariamente por meio da compensação de créditos que o fundo possui contra a vendedora — decorrentes da 11ª emissão de cotas do fundo — ou, alternativamente, com recursos captados junto ao mercado por meio dessa mesma oferta.
Contratos de locação de longo prazo
Segundo o comunicado, todos os imóveis já estão ocupados pelas empresas, com contratos do tipo típico e prazo médio de vigência em torno de 15 anos. Ou seja, o TRXF11 entra nessa aquisição com uma receita previsível e de longo prazo, exatamente como os investidores mais conservadores gostam.
Essa estrutura é interessante porque permite que o fundo aumente sua geração de caixa com ativos já operacionais e sem depender de retrofit, desenvolvimento ou mudança de uso — o que reduz riscos e agiliza o retorno para os cotistas.
Quem são os locatários
O destaque vai para o número de imóveis locados para a Companhia Brasileira de Distribuição (controladora das marcas Pão de Açúcar e Extra), que representa 8 das 13 unidades adquiridas. Três imóveis estão alugados para o Assaí Atacadista, um para a rede de diagnósticos Delboni e outro para a Coop — Cooperativa de Consumo.
A escolha por empresas sólidas, conhecidas nacionalmente e com forte presença no varejo alimentar e de saúde reforça a estratégia da gestora TRX em manter um portfólio resiliente e com baixa vacância estrutural.
Condições da operação
A transação ainda depende do cumprimento de algumas condições precedentes previstas no contrato assinado com a vendedora. Após a superação dessas etapas, o fundo será formalmente detentor dos imóveis e passará a usufruir da receita de aluguel oriunda dessas propriedades.
Expansão estratégica do portfólio
Com essa movimentação, o TRXF11 dá mais um passo importante no seu objetivo de consolidar um portfólio com ativos bem localizados, modernos e de alta liquidez, todos alinhados com a proposta de entregar renda recorrente e ganho de capital no longo prazo.
A gestora reforça que os imóveis adquiridos estão prontos e em uso pelas locatárias para a operação de suas atividades-fim, o que agrega ainda mais segurança à operação — tanto para a sustentabilidade dos pagamentos como para a atratividade futura dos ativos.
O que esperar daqui pra frente
Embora ainda dependa da finalização dos trâmites legais, a aquisição desses 13 imóveis, se concretizada, poderá representar um divisor de águas na trajetória do fundo, especialmente em um cenário de juros ainda elevados, em que ativos geradores de renda estável se tornam ainda mais relevantes.
A depender da alocação dos recursos e do timing de entrada em operação efetiva (com receita de aluguel contabilizada), os cotistas do TRXF11 poderão ver reflexos positivos nos próximos relatórios gerenciais, tanto no yield mensal quanto na valorização patrimonial.
Para o investidor que acompanha o fundo há anos, a movimentação reforça o apetite da gestora em seguir ampliando o portfólio com inteligência e foco em ativos premium e locatários de primeira linha.
