O mês de junho trouxe números animadores para os cotistas do VINO11, fundo imobiliário focado em lajes corporativas. O fundo reportou uma distribuição de R$ 0,085 por cota, valor que supera significativamente o resultado recorrente do mês, graças ao recebimento da segunda parcela da venda de 49% do ativo BM336. Esse pagamento elevou o dividend yield anualizado para expressivos 20,1%, chamando a atenção do mercado.
Apesar de o resultado contábil do mês ter sido de R$ 0,048 por cota, o fundo mantém um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,179 por cota, além de outros R$ 0,19 por cota em resultados não recorrentes que ainda serão recebidos — referentes à venda do BM336, com pagamento previsto para abril de 2026.
Primeiros seis meses: movimentações estratégicas e reforço de caixa
Durante o primeiro semestre de 2025, o VINO11 se destacou por importantes movimentações. Além da já mencionada venda parcial do BM336, o fundo reforçou o caixa e buscou melhorar sua estrutura de capital e reduzir dívidas. O foco da gestão esteve em duas frentes principais: reciclagem de ativos e comercialização de áreas vagas.
Hoje, o portfólio do fundo apresenta ocupação de 92%. Entre os imóveis com destaque, está o da Oscar Freire, que passa por esforços para nova locação após a saída da WeWork. Outro ponto importante foi o giro maior de locatários no ativo BBS e a saída da Abril do Vita Corá.
Expectativas para o segundo semestre
O destaque da segunda metade do ano será novamente o BM336, localizado no Rio de Janeiro. Com contrato atípico da Vinci Compass e da Austral se encerrando em agosto, uma nova etapa se inicia: parte do imóvel já tem extensão contratada com a Vinci Compass por mais cinco anos, com aluguel reajustado para R$ 318/m² — alinhado com o mercado.
Além disso, contratos de sublocação com a gestora Capstone e a Statkraft se tornarão locações diretas com o fundo, fortalecendo a previsibilidade de receitas. O total dessas áreas representa 25,9% da ABL do ativo.
Outros 965 m², ainda ocupados pela Austral e pela Vinci Compass, estão em negociação, também seguindo o modelo aprovado anteriormente em assembleia. A expectativa é que detalhes adicionais sobre o BM336 sejam apresentados nos relatórios de agosto.
No imóvel Haddock Lobo 347, a gestão já deu início à renovação do contrato com a Vitacon, com vencimento em outubro. Em junho, foi fechada uma nova locação parcial, e outras duas negociações estão em andamento.
Com esse panorama, a estimativa de rendimento recorrente mensal para o segundo semestre segue entre R$ 0,045 e R$ 0,055 por cota, conforme informado nos relatórios anteriores.
Reserva de resultados e estrutura do fundo
Ao fim de junho, o patrimônio líquido do VINO11 era de R$ 847,8 milhões, com ativos imobiliários somando R$ 1,22 bilhão. As obrigações com aquisições de imóveis chegam a R$ 465,9 milhões, enquanto as aplicações financeiras do fundo somam R$ 44,6 milhões.
Vale ressaltar que R$ 385,9 milhões do valor total são obrigações líquidas das aplicações e valores a receber, representando 31,6% dos ativos imobiliários. Desse total, R$ 25,9 milhões vencem em até 12 meses, o que dá margem de manobra à gestão na alocação e decisões futuras.
Ambiente macro e cenário político influenciam perspectivas
O gestor do VINO11 também trouxe uma análise abrangente sobre o cenário macroeconômico e político. A leitura geral aponta que o Brasil está relativamente bem posicionado frente ao ambiente global, com queda nas expectativas inflacionárias (de 7,8% para 3,99%) e possível flexibilização monetária a partir do fim de 2025.
Internamente, os sinais de enfraquecimento político da atual administração federal e a possibilidade de alternância em 2026 são vistos como um vetor de valorização dos ativos locais, seguindo a dinâmica observada na Argentina com a vitória de Javier Milei.
A política fiscal também deu sinais de moderação, com o déficit primário passando de -2,5% do PIB em 2024 para superávit de 0,2% em maio de 2025, outro ponto que agrada ao mercado.
Considerações finais
O VINO11 vem demonstrando capacidade de gerar resultados consistentes, mesmo em meio a vacâncias pontuais e desafios macroeconômicos. A reserva de lucros não distribuídos e os eventos contratados para o segundo semestre dão suporte à manutenção dos rendimentos, com possível upside em caso de novas locações ou transações relevantes.
A gestão segue cautelosa, mas ativa em busca de eficiência, o que pode manter o fundo como uma opção relevante dentro do segmento de lajes corporativas, especialmente para investidores atentos ao potencial de reprecificação dos ativos brasileiros nos próximos meses.
