O AFHI11, fundo imobiliário de papel gerido pela AF Invest, divulgou seu relatório gerencial referente a setembro de 2025, destacando a manutenção de uma rentabilidade atrativa e uma série de movimentações estratégicas que reforçam a gestão ativa da carteira.
Resultado e distribuição de rendimentos
Em setembro, o AFHI11 registrou lucro em regime de caixa de R$ 4,99 milhões. Somando-se ao saldo acumulado e não distribuído de R$ 1,88 milhão, o resultado total a distribuir chegou a R$ 6,87 milhões — o equivalente a R$ 1,51 por cota. Mesmo assim, a equipe de gestão optou por manter a distribuição em R$ 1,01 por cota, preservando uma reserva de resultados de R$ 2,27 milhões, ou R$ 0,50 por cota.
A cota patrimonial apresentou leve desvalorização, passando de R$ 94,13 em agosto para R$ 94,11 em setembro, reflexo da marcação a mercado dos CRIs da carteira. Ainda assim, o fundo reforçou que todas as operações seguem adimplentes.
Com essa distribuição, o AFHI11 alcançou um dividend yield mensal de 1,07% e anualizado de 13,59%, considerando o valor de mercado de R$ 94,64 por cota em 14 de outubro. O retorno bruto antes do imposto de renda correspondeu a 1,26% ao mês e 16,15% ao ano.
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 11,90 por cota, o que representa um dividend yield acumulado de 12,57% no período.
Movimentações e ganhos de capital
O mês de setembro foi marcado por uma intensa movimentação na carteira de CRIs do AFHI11. Entre as principais operações, destaca-se a venda dos títulos CRI FGR II e CRI GGR Covepi II, realizadas no mercado secundário. Essas movimentações, somadas, geraram caixa superior a R$ 22 milhões e um ganho de capital de R$ 285 mil, ou R$ 0,06 por cota.
O caixa proveniente dessas vendas foi direcionado para novas aquisições estratégicas. Uma delas foi o CRI Cahima Direcional, comprado no mercado primário ao custo de R$ 17 milhões, com taxa de CDI + 2,00% ao ano. A operação é lastreada em um empreendimento da Direcional Engenharia em Ribeirão Preto (SP) e conta com garantias robustas, como alienação fiduciária do terreno e fiança bancária de R$ 10 milhões.
Além disso, o fundo adquiriu novas posições em CRIs já conhecidos da carteira, como o CRI Casa Shopping (IPCA + 9,35% a.a.), CRI Edifício Rochaverá (CDI + 2,60% a.a.), CRI GPA (IPCA + 11,20% a.a.) e CRI Tibério (CDI + 2,70% a.a.), além de ampliar exposição no CRI TRX Mateus (IPCA + 9,00% a.a.). Essas operações reforçam a diversificação e o equilíbrio entre ativos indexados ao CDI e ao IPCA.
Estratégia e alocação
A gestão do AFHI11 vem reforçando sua estratégia de atuar tanto no mercado primário quanto no secundário, buscando capturar oportunidades em diferentes indexadores. O foco principal tem sido aumentar a exposição em papéis CDI+, aproveitando o alto patamar atual da taxa Selic, ao mesmo tempo em que mantém posições relevantes em CRI IPCA+ com taxas acima da média da carteira.
Em maio de 2025, a exposição do fundo em ativos CDI+ era de 20,14%. Já em setembro, esse percentual subiu para 28,13%, evidenciando o reposicionamento tático da carteira.
As aquisições mais recentes — como as dos CRIs GPA (IPCA + 11,50% a.a.), 3Z Realty (IPCA + 10,00% a.a.), Casa Shopping (IPCA + 9,35% a.a.), Rede D’or (IPCA + 9,20% a.a.), Bem Brasil (IPCA + 9,00% a.a.) e TRX Mateus (IPCA + 9,00% a.a.) — foram realizadas acima da taxa média do portfólio, sem aumento do risco global do fundo.
Perspectivas da gestão
A equipe de gestão destacou no relatório que o desempenho de setembro foi positivamente influenciado pelo destravamento de correção monetária dos CRIs vendidos e pelo ganho de capital obtido. Entretanto, optou por manter a distribuição mensal em R$ 1,01 por cota, adotando uma política de linearização dos rendimentos para suavizar possíveis impactos de deflação futura no IPCA.
A gestora segue confiante na capacidade do fundo de manter uma rentabilidade consistente e uma carteira equilibrada, mesmo diante da volatilidade dos índices de inflação e da perspectiva de ajustes graduais na Selic.
