O BTG Pactual Logística (BTLG11) informou ao mercado a conclusão de uma nova aquisição relevante para o portfólio do fundo. A operação envolve a compra de dois imóveis logísticos localizados no raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo, região considerada estratégica para operações industriais e de distribuição de grande escala. Segundo o comunicado, os ativos somam 83.428 m² de área bruta locável, estão 100% locados e pertenciam anteriormente ao Capitânia Logística FII.
Detalhes da operação anunciada pelo fundo
De acordo com o fato relevante, os ativos adquiridos estão distribuídos em dois municípios importantes para o setor logístico: Osasco e Mauá. O primeiro está localizado na Avenida Alberto Jackson Byington, zona reconhecida pela presença de centros de distribuição, enquanto o segundo se encontra na Avenida Papa João XXIII, um ponto de fácil acesso no ABC paulista.
O preço base definido no contrato é de R$ 385,96 milhões, valor que ainda está sujeito a ajustes previstos em cláusulas específicas. Essa cifra contempla a aquisição das companhias que detêm os imóveis, modelo de transação comum em operações envolvendo grandes estruturas logísticas.
O fundo realizou o pagamento de forma parcelada. Em 28 de novembro de 2025, foi efetuado o sinal de R$ 55,96 milhões. Na data da conclusão, o BTLG11 pagou também uma parcela intermediária equivalente a R$ 179,27 milhões, já ajustada conforme saldo devedor de CRIs e caixa das empresas envolvidas.
A operação ainda prevê um valor final de R$ 50 milhões, corrigido por IPCA + 5% ao ano, com vencimento em 12 meses. Somando as etapas, aproximadamente 87% da operação foi quitada à vista, enquanto 13% ficará para pagamento futuro.
Características dos imóveis adquiridos
Segundo detalhes complementares divulgados pela gestão, os dois galpões podem ser classificados como ativos AAA, padrão considerado de alta qualidade no setor logístico. Ambos são recém-entregues, construídos com especificações modernas e alinhados às demandas de grandes operadores.
O ativo de Osasco possui 35.011 m² de área bruta locável, enquanto o imóvel de Mauá tem 48.417 m². Juntos, representam um reforço significativo no portfólio do fundo, especialmente por estarem localizados em uma região que concentra grande parte da demanda logística do país.
Os imóveis adquiridos elevarão a exposição do fundo em áreas próximas à capital paulista, passando a representar aproximadamente 40% da receita total do BTLG11. A gestão também destaca que há possibilidade de reajustes de aluguel via revisionais, dependendo das condições contratuais e do mercado.
Impactos financeiros previstos pela gestão
A divulgação do fato relevante veio acompanhada de estimativas de desempenho financeiro dos novos ativos. Segundo o BTG Pactual, o retorno operacional dos imóveis deverá apresentar um cap rate entre 8,5% e 9%, número que indica a relação entre o rendimento anual e o valor investido.
Para os próximos 12 meses, o fundo estima um yield médio próximo de 10,5%, considerando a receita projetada pelos contratos de locação vigentes. Como desde o pagamento do sinal o fundo já passou a ter direito às receitas dos imóveis, parte desse retorno começará a ser incorporado imediatamente.
Essas métricas são frequentemente observadas pelo mercado em operações logísticas, já que representam indicadores importantes de eficiência do portfólio e potencial geração de renda. Entretanto, os gestores reforçam que os números apresentados refletem expectativas baseadas nas condições atuais e podem variar conforme o desempenho dos locatários e oscilações de mercado.
Contexto para o portfólio do BTLG11
A aquisição se insere na estratégia recente do fundo de ampliar sua presença em ativos logísticos considerados premium, especialmente na Região Metropolitana de São Paulo. O raio de 30 quilômetros da capital concentra distribuição urbana, e-commerces e centros de abastecimento, fatores que historicamente impulsionam a demanda.
Com a incorporação dos dois galpões, o portfólio do BTLG11 passa a contar com um reforço expressivo em ativos de alta qualidade e com contratos de locação já estabelecidos. A depender das condições de mercado ao longo dos próximos anos, a gestão aponta possibilidade de valorização dos ativos e ajustes contratuais que podem impactar o retorno do fundo.
