O consultor Marcelo Fayh publicou em seu perfil no Instagram uma análise sobre o fundo imobiliário CACR11, levantando preocupações em relação à carteira do fundo. Segundo ele, há operações de crédito que merecem atenção, especialmente um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) ligado a um empreendimento de alto padrão no litoral da Bahia.
De acordo com Fayh, sua avaliação busca destacar riscos que podem não estar evidentes apenas pela leitura dos relatórios gerenciais, mas que, em sua visão, precisam ser observados pelos investidores.
O CRI de Santo André
Entre os pontos analisados, o consultor destacou o chamado CRI Santo André, estruturado no fim de 2023. A operação tinha como objetivo financiar um condomínio de 25 casas de alto padrão, com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 215 milhões.
O empreendimento, porém, existe no papel desde 2014 e enfrentou dificuldades em períodos anteriores, como paralisação das obras, problemas com licenças ambientais e descumprimento de cronogramas. O consultor CNPI chamou atenção para o fato de que, mesmo com esse histórico, foram liberados recursos relevantes antes da formalização completa das garantias.
Liberações sem garantias formalizadas
Normalmente, em operações estruturadas com CRIs, os desembolsos adicionais são feitos conforme o avanço físico da obra e após a formalização das garantias. No caso do CRI Santo André, segundo Marcelo, os recursos foram liberados sem essas etapas estarem concluídas, o que aumenta a percepção de risco.
Além disso, apesar de não haver avanço visível de obra ou receitas provenientes de vendas, os pagamentos de juros vêm sendo realizados. O consultor questiona a origem desses recursos e levanta dúvidas sobre a viabilidade do projeto em relação ao valor já desembolsado, próximo de R$ 100 milhões.
Governança e transparência
Na análise publicada, o especialista também comentou aspectos ligados à governança da operação. Ele observou que o CRI permanece tecnicamente adimplente, pois recebeu dispensas (waivers) em relação a obrigações como pagamento de amortizações e formalização de garantias.
Outro ponto mencionado foi a exclusão de uma garantia inicialmente prevista, uma holding que havia atuado como fiadora, o que, segundo ele, reduz ainda mais a segurança da operação.
Peso do CRI na carteira do CACR11
Segundo Fayh, o CRI representa cerca de 21% do patrimônio do CACR11, fator que amplia a relevância do caso para os investidores. Embora os relatórios gerenciais apresentem o ativo como regular, o consultor entende que há pontos a serem acompanhados de perto.
Ele ressaltou que sua avaliação é uma opinião pessoal, baseada em diligência e na leitura das informações públicas disponíveis. O objetivo, segundo ele, é alertar sobre potenciais riscos e estimular análise crítica por parte dos cotistas.
Desempenho e operações do CACR11 em julho de 2025
Em julho de 2025, a cota do CACR11 fechou em R$ 96,60, com relação P/VP de 101,50% (106,01% em junho), considerando o IPCA acruado não caixa de R$ 0,99 por cota. Descontado o IPCA acruado, a relação P/VP seria de 101,97% (107,30% em junho). A base de cotistas chegou a 24.487 investidores, apresentando crescimento de 1,12% no mês e 117% nos últimos 24 meses, sustentando a liquidez das cotas, que registraram volume negociado de R$ 31,2 milhões, equivalente a 6,8% do patrimônio líquido.
Atualizações do CACR11
Durante o mês, ocorreram diversas amortizações de CRIs, incluindo Mansion Madrid, Station, Alto Lindóia, Helvetia, Monte Cristo, La Maison, Costa Mallorca e Chianti, além da venda de 38.800 papéis do CRI Santo André, gerando ganho de R$ 1.692.815. Todas as obras financiadas pelo fundo apresentaram boa evolução, com destaque para Station (+5,13 p.p.), La Maison (+1,59 p.p.), Chianti (+2,69 p.p.), Alto Lindóia (+1,24 p.p.) e Costa Mallorca (+0,67 p.p.). Em 8 de agosto de 2025, o CACR11 distribuiu R$ 1,35 por cota, equivalente a 109,55% do CDI mensal ou 128,88% do CDI pro-forma após gross-up de IR, resultando em dividend yield de 16,70% nos últimos 12 meses.
O resultado reflete o recebimento mensal de juros e correção monetária das operações de CRI, bem como taxas de distribuição em operações estruturadas pela gestão. O saldo acumulado de correção monetária acruada (não caixa) somava R$ 4.767.882 (R$ 0,99 por cota) em 31/07/2025. A gestão atua no mercado secundário para destravar essa correção monetária, proporcionando previsibilidade aos cotistas, considerando apenas variações positivas do indexador IPCA/IBGE. As integralizações do mês ocorreram nos CRIs Station (R$ 1,68 mi), Savoie (R$ 1,6 mi), Alto Lindóia (R$ 1,0 mi), Santo André (R$ 902 mil) e Helvetia (R$ 852 mil), todos com atualização monetária entre 12,68% e 12,72%.
Conclusão
O comentário de Marcelo Fayh sobre o CACR11 repercutiu entre investidores de fundos imobiliários, principalmente por levantar questionamentos sobre práticas de liberação de recursos e garantias em operações de crédito estruturado.
Cabe destacar que as observações refletem exclusivamente a opinião do consultor, publicadas em seu perfil no Instagram, e não representam uma recomendação de compra ou venda. O fundo segue reportando normalmente suas operações em relatórios gerenciais.
