Um novo fato relevante divulgado em 2 de junho de 2025 pela BTG Pactual, administradora e gestora do fundo imobiliário CNES11 (FII CENESP), reacendeu o alerta entre os cotistas. O comunicado informa a intenção de um dos locatários de rescindir antecipadamente o contrato de locação de um andar e meio no Bloco F do edifício do fundo, localizado na região do Jardim São Luís, em São Paulo.
A notícia não chega sem impacto: a saída do inquilino pode representar uma redução de 14,09% na receita mensal do fundo e afetar diretamente a distribuição de rendimentos, com estimativa de recuo de R$ 0,0044 por cota. O cenário reforça a principal fragilidade histórica do CNES11 — a vacância persistente, agravada por uma localização considerada pouco atrativa para o mercado corporativo.
O que diz o fato relevante
Segundo o comunicado, a administradora foi formalmente notificada pelo inquilino sobre a intenção de deixar o imóvel. A desocupação ainda não ocorreu, e o fundo continuará recebendo os aluguéis, encargos e penalidades contratuais até que o aviso prévio e as cláusulas de rescisão sejam integralmente cumpridos.
A gestora destacou que, caso a saída se concretize, o impacto financeiro deve ser sentido a partir do ciclo seguinte, reduzindo significativamente a receita do fundo com base nos valores nominais atuais de locação e nas despesas associadas às áreas que ficarão desocupadas.
Histórico de vacância é o maior desafio do CNES11
Com apenas um ativo em carteira — o Centro Empresarial Santo Amaro (CENESP) — o CNES11 já enfrentou diversos períodos de vacância elevada ao longo dos últimos anos. A localização do imóvel, na zona sul de São Paulo, é frequentemente apontada como um entrave para a atratividade corporativa, especialmente diante da abundância de lajes disponíveis em regiões mais centrais como Faria Lima, Berrini ou Paulista.
Mesmo com melhorias na gestão, o fundo encontra dificuldade para manter a ocupação plena, o que se reflete diretamente na previsibilidade dos rendimentos e na atratividade frente a outros FIIs do mesmo segmento.
O impacto estimado: R$ 0,0044 a menos por cota
Embora o valor estimado de impacto por cota possa parecer pequeno, a queda percentual sobre a receita é significativa. Segundo o fato relevante, a redução de 14,09% tem como base a receita de abril de 2025, o que evidencia a concentração de receita em poucos contratos e a exposição do fundo a rescisões como essa.
Essa perda, somada à vacância que pode se estender caso não haja nova locação para as áreas vagas, coloca mais uma pressão sobre a capacidade do fundo de manter rendimentos consistentes.
Estratégia da gestão ainda não foi detalhada
Até o momento, a administradora e a gestora do CNES11 não divulgaram medidas concretas de reposição ou reposicionamento da área desocupada. Também não há informações sobre renegociações com outros inquilinos ou projetos para atrair novas locações.
Investidores devem acompanhar os próximos relatórios e eventuais fatos relevantes para entender se a gestão adotará alguma ação tática para mitigar o impacto da vacância iminente.
Avaliação do cenário
A nova baixa na ocupação reacende o debate sobre os riscos associados a fundos monoativos em regiões com baixa demanda corporativa. Apesar da solidez do imóvel em si, o CNES11 segue dependente de poucos contratos e vulnerável a movimentos como este.
O investidor que acompanha o fundo já está habituado a oscilações nas receitas por causa da vacância, mas a consistência da distribuição segue em xeque, especialmente se novas saídas ocorrerem sem reposição rápida.
