A manutenção da taxa Selic em 15% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom), confirmada na quarta-feira, reforçou a atenção do mercado sobre os fundos imobiliários. O nível elevado dos juros continua sendo um fator central na formação de preços dos ativos e exerce influência direta sobre as decisões dos investidores, principalmente em setores mais dependentes de financiamento, como o imobiliário.
Com os juros permanecendo em patamar elevado, a Selic continua funcionando como um parâmetro relevante de comparação para o investidor. Em momentos como este, a renda fixa tende a oferecer retornos elevados com menor risco percebido, o que impacta a atratividade relativa dos fundos imobiliários e pressiona a precificação das cotas negociadas em bolsa.
Especialistas do mercado destacam que o efeito da Selic vai além da simples comparação com o CDI. A taxa básica também influencia o valor presente dos fluxos de caixa futuros dos fundos, afetando diretamente o valuation dos ativos imobiliários. Em ambientes de juros altos, esses fluxos tendem a ser descontados a taxas maiores, o que reduz o preço teórico das cotas.
Juros elevados e reflexos no mercado imobiliário
O impacto da política monetária restritiva também é sentido fora do mercado financeiro. O crédito imobiliário tende a ficar mais caro em períodos prolongados de juros elevados, o que pode desacelerar novos projetos, reduzir o ritmo de vendas e pressionar determinados segmentos do setor imobiliário. Áreas como lajes corporativas e imóveis comerciais, por exemplo, costumam ser mais sensíveis a ciclos econômicos adversos.
Além disso, o custo maior do financiamento pode influenciar decisões de locatários e incorporadoras, afetando indicadores operacionais dos fundos ao longo do tempo. Ainda assim, esse movimento não ocorre de forma homogênea, já que fundos com contratos atípicos, receitas indexadas à inflação ou estratégias mais defensivas tendem a apresentar maior resiliência.
IFIX e expectativas além do curto prazo
Mesmo com a Selic mantida em 15%, o mercado de fundos imobiliários apresentou movimentos relevantes ao longo de 2025. O IFIX, principal índice do segmento, alcançou máximas históricas no período, impulsionado por captações relevantes, reorganização de portfólios e expectativas relacionadas ao ciclo econômico futuro.
Esse comportamento sugere que parte dos investidores já passou a olhar além do curto prazo. A percepção de que o atual nível de juros pode representar o pico do ciclo monetário leva alguns agentes a antecipar movimentos, ajustando posições antes mesmo de uma eventual mudança na política do Banco Central.
Expectativa de transição do ciclo monetário
No mercado, a manutenção da Selic nesta reunião já era amplamente esperada. As atenções agora se voltam para os próximos trimestres e para os sinais que podem indicar o início de um ciclo de flexibilização monetária. Projeções apontam que, ao longo de 2026, a taxa básica possa iniciar um movimento gradual de queda, dependendo da evolução da inflação e do cenário fiscal.
Mesmo cortes moderados tendem a alterar a dinâmica do mercado. A redução dos juros diminui o custo de oportunidade da renda fixa, melhora a competitividade dos fundos imobiliários e aumenta o valor presente dos rendimentos futuros, fatores que historicamente influenciam positivamente o desempenho das cotas.
Antecipação do mercado e comportamento histórico
Outro ponto observado por analistas é o comportamento antecipatório do mercado de FIIs. Em ciclos anteriores, o IFIX apresentou movimentos de valorização antes mesmo do início efetivo dos cortes na Selic, à medida que as expectativas se consolidavam. Esse padrão reforça a importância das projeções e do sentimento do mercado na formação dos preços.
No entanto, especialistas ressaltam que esse processo costuma ser gradual e marcado por volatilidade. O ambiente de juros elevados ainda impõe desafios, especialmente para fundos mais alavancados ou expostos a segmentos cíclicos da economia.
Fundos imobiliários e o cenário atual
Com a Selic em níveis elevados, muitos investidores optaram por reduzir exposição a ativos de maior risco nos últimos anos. Nesse contexto, os fundos imobiliários perderam espaço relativo nas carteiras, enquanto produtos de renda fixa ganharam protagonismo.
A expectativa de uma eventual mudança no ciclo monetário, porém, começa a reabrir discussões sobre o papel dos FIIs no médio e longo prazo. A combinação de renda recorrente e potencial de valorização volta ao radar à medida que o cenário prospectivo se ajusta.
Ainda assim, o consenso no mercado é de que o processo não será imediato. A trajetória da Selic, os dados de inflação e o ambiente macroeconômico seguirão como fatores determinantes para o desempenho do setor nos próximos meses.
