O Guardian Real Estate (GARE11) anunciou nesta quinta-feira (31) a conclusão de uma das maiores operações de sua história. O fundo imobiliário vendeu um portfólio de 10 imóveis pertencentes ao FII Artemis 2022, integralmente detido pelo próprio GARE11, em uma transação que totalizou R$ 485,5 milhões. Os imóveis estavam locados para grandes redes varejistas, como Grupo Mateus (GMAT) e Grupo Pão de Açúcar (GPA).
A venda, oficializada em 31 de outubro de 2025, marca uma nova fase na trajetória do fundo, combinando geração expressiva de lucro com a redução completa da alavancagem financeira.
Lucro expressivo e alívio nas dívidas
De acordo com o comunicado oficial, a transação resultou em R$ 145 milhões de lucro bruto, representando um retorno equivalente a IPCA + 18% ao ano no período.
Além disso, a operação gerou uma baixa de R$ 356 milhões em obrigações financeiras, reduzindo de forma significativa o endividamento do fundo.
Com essa liquidação, o GARE11 passa a operar com alavancagem líquida próxima de zero, fortalecendo a estrutura de capital e ampliando a segurança para os cotistas. Segundo a gestora, o controle da alavancagem continua sendo uma das prioridades estratégicas para manter o fundo financeiramente saudável.
Impacto positivo para os cotistas
O impacto patrimonial positivo da operação foi estimado em R$ 68,5 milhões, o que equivale a cerca de R$ 0,31 por cota.
O pagamento será feito de forma parcelada, entre 24 e 60 meses, o que deve contribuir para maior estabilidade nos rendimentos e menor volatilidade das cotas no mercado secundário.
Os valores recebidos serão incorporados ao colchão de disponibilidades do fundo, por meio do FII Artemis 2022, reforçando a liquidez e a capacidade de novas aquisições no futuro.
Estrutura diferenciada e potencial de ganho adicional
O comprador da operação foi o fundo XPRI, gerido pela XP Asset, estruturado com duas classes de cotas:
- Sênior, remuneradas a IPCA + 9% ao ano;
- Subordinadas, com retorno de 20% ao ano.
O GARE11 optou por adquirir integralmente as cotas subordinadas, o que permite participação nos ganhos potenciais com a valorização futura dos ativos. Essa estrutura funciona de forma semelhante a um earn-out, podendo representar um ganho adicional de até R$ 40 milhões, segundo a gestora.
Como fica o GARE11 após a operação
A Guardian Gestora apresentou uma prévia do novo perfil do fundo após a conclusão da venda.
Mesmo antes da recomposição completa do portfólio, o GARE11 já mostra um salto importante em termos de solidez e flexibilidade financeira.
Com o reforço da 7ª emissão de cotas, o fundo agora conta com disponibilidades superiores às suas obrigações financeiras, operando momentaneamente com alavancagem líquida negativa — ou seja, há mais recursos disponíveis do que dívidas em aberto.
O portfólio segue diversificado em setores e regiões, com 76% da receita vinda de imóveis de renda urbana e 24% do segmento logístico, distribuídos principalmente entre os estados de São Paulo (33%), Rio Grande do Sul (21%), Rio de Janeiro (9%), Mato Grosso (7%) e Bahia (6%).
Um novo capítulo na história do GARE11
A venda dos 10 imóveis e a redução drástica da alavancagem representam um ponto de virada na trajetória do fundo. A gestão reforça que a operação consolida o objetivo de gerar valor com disciplina financeira, equilibrando a busca por lucro com o controle de riscos.
Nos próximos relatórios, o fundo deve apresentar a “fotografia final” de seu portfólio, já refletindo integralmente os efeitos da transação, os demonstrativos financeiros e as novas aquisições planejadas para recomposição dos ativos.
