O fundo imobiliário GCRI11, gerido pela Galapagos Capital, surpreendeu positivamente os cotistas com um dividend yield anualizado de 16,45% referente ao mês de abril. Mas o que mais chamou atenção no relatório gerencial divulgado nesta terça (28) foi a alienação completa do CRI Teriva, uma posição que gerava dúvidas no mercado e que agora sai oficialmente da carteira.
Além do bom resultado, a movimentação demonstra uma postura ativa da gestão, focada em preservar a saúde da carteira e a previsibilidade dos rendimentos — algo essencial para quem investe em fundos de papel.
Venda do CRI Teriva sinaliza mudança de rota
Durante abril, o GCRI11 se desfez totalmente do CRI Teriva, encerrando uma das posições que vinha sendo observada com cautela por investidores mais atentos. A operação faz parte de um movimento mais amplo de ajustes pontuais em ativos da carteira, com o objetivo de reforçar a qualidade de crédito e manter o foco em recebíveis com melhor perfil de risco-retorno.
A saída desse ativo abre espaço para uma carteira mais enxuta e alinhada às expectativas do mercado, reduzindo o risco de inadimplência e aumentando o potencial de novos aportes em operações mais interessantes.
Rendimento e reserva seguem fortes
O fundo distribuiu R$ 0,87 por cota, valor que representa um dos dividend yields mais altos do mercado de FIIs, com base no preço de fechamento de R$ 63,48 no fim de abril. O resultado total do mês foi ainda maior: R$ 0,91 por cota, indicando que parte do lucro foi reservada para reforçar o caixa.
Essa estratégia tem sido constante: atualmente, o GCRI11 mantém uma reserva gerencial de R$ 0,24 por cota, garantindo fôlego para meses de menor desempenho ou para eventuais oscilações nos fluxos de pagamento dos CRIs.
Carteira segue diversificada e inflacionada
A carteira do GCRI11 terminou abril com 32 operações ativas, mantendo seu foco em títulos atrelados à inflação. A alocação está dividida da seguinte forma:
- 75% IPCA, com spread médio de 10,20% ao ano
- 19% CDI, com spread de 4,85% ao ano
- 6% IGPM, com spread de 7,31% ao ano
No total, os CRIs correspondem a 83,7% da carteira, enquanto o restante está dividido entre imóveis físicos (8,2%), caixa (5,4%) e cotas de outros FIIs (2,6%).
Esse mix proporciona proteção inflacionária sem abrir mão de certa diversificação de indexadores, algo importante em um cenário econômico instável.
Gestão transparente e resultados consistentes
A Galapagos vem mantendo atualizações mensais sobre a situação dos CRIs, em especial os CRIs Wimo, detalhados desde junho de 2023. O relatório de abril mostra que o fluxo de pagamentos dos devedores segue saudável, com os valores sendo suficientes para cobrir juros e amortizações — e, quando sobra, usados para amortizações extraordinárias.
O resultado do fundo, em milhões, mostra uma evolução clara nos últimos meses:
- Fevereiro: R$ 1,19 milhão
- Março: R$ 1,30 milhão
- Abril: R$ 1,32 milhão
O desempenho acumulado desde o início do fundo é de 45,10% sobre o patrimônio inicial (descontados os custos de emissão). Comparando com os principais benchmarks no mesmo período:
- CDI: 53,15%
- IFIX: 23,59%
- IMA-B 5: 44,56%
Apesar de ter ficado levemente abaixo do CDI, o fundo superou o IFIX e teve performance quase idêntica ao IMA-B 5, reforçando sua eficiência como produto de renda passiva.
Cenário macro desafiador, mas o fundo segura firme
Com a inflação medida pelo IPCA acumulando 5,53% nos últimos 12 meses e o Copom elevando a Selic para 14,75%, o ambiente segue desafiador para ativos de renda fixa e crédito. Mesmo assim, o GCRI11 conseguiu manter sua atratividade e demonstrou capacidade de navegar em mar agitado, algo valorizado pelos cotistas mais atentos à consistência.
Além disso, o relatório do Boletim Focus prevê um IPCA de 5,50% para 2025, o que favorece ativos atrelados à inflação — exatamente o foco do portfólio do GCRI11.
