O fundo imobiliário GGRC11 surpreendeu o mercado ao anunciar a rescisão de um compromisso de compra que envolvia dois ativos logísticos em São Paulo. O movimento marca uma inflexão na estratégia do fundo, que agora passa a concentrar seus esforços em ampliar sua participação em outro FII já listado.
O Fato Relevante divulgado em 9 de junho de 2025 informa que o GGRC11 rescindiu, de comum acordo com o fundo AURB11, o compromisso de compra e venda dos ativos Urban Hub Guarulhos e Urban Hub Mauá, no valor total de R$ 156,5 milhões. O motivo? O não cumprimento das condições precedentes e resolutivas dentro do prazo estabelecido.
Embora a operação não tenha sido concretizada, o GGRC11 não saiu de mãos abanando. O fundo havia pago R$ 7,5 milhões como sinal pela transação e, agora, optou por converter esse valor em créditos a serem compensados em até 60 dias. Essa movimentação é estratégica, especialmente diante do fato de que o fundo já vinha adquirindo cotas do AURB11 no mercado secundário.
Com essas aquisições somadas, o GGRC11 passa a deter cerca de 33,80% das cotas emitidas pelo AURB11, tornando-se um dos maiores cotistas desse fundo de renda urbana, especializado em hubs logísticos e industriais. A mudança de abordagem chama atenção por sinalizar um reposicionamento do GGRC11, tradicionalmente reconhecido por seu portfólio robusto em imóveis industriais e logísticos próprios.
Estratégia indireta
A decisão de não adquirir diretamente os imóveis e, em vez disso, aumentar a participação acionária no AURB11, pode indicar um novo modelo de exposição ao setor logístico. Em vez de ter o controle pleno dos ativos, o GGRC11 agora parece preferir exposição indireta por meio de cotas de um fundo parceiro.
Essa alternativa pode oferecer vantagens, como maior liquidez e diversificação, além de menor necessidade de capital para operar diretamente os imóveis. No entanto, também implica em abrir mão de parte do controle operacional sobre os ativos.
Reação do mercado
O mercado ainda digere a notícia. Por um lado, investidores podem interpretar a desistência como um sinal de cautela da gestão em um momento de incerteza macroeconômica. Por outro, a estratégia de aumentar participação no AURB11 pode ser vista como uma forma eficiente de manter exposição aos mesmos imóveis com menor risco e maior flexibilidade.
Vale lembrar que os ativos Urban Hub Guarulhos e Mauá continuam pertencendo ao AURB11, o que mantém o GGRC11 indiretamente exposto a eles — agora como um cotista relevante.
Contexto recente
O GGRC11 vem se movimentando de forma ativa no mercado de fundos imobiliários nos últimos meses. A gestão tem realizado aquisições pontuais e ajustes no portfólio, o que sugere uma fase de reavaliação estratégica, especialmente em um cenário de juros elevados e maior seletividade por parte dos investidores.
A própria rescisão consensual do compromisso de compra reforça esse perfil cauteloso da Zagros Capital, gestora do fundo. O retorno do valor de sinal em forma de crédito a ser compensado em até 60 dias também demonstra preocupação com o fluxo de caixa e a proteção do capital dos cotistas.
E o que vem pela frente?
Ainda não está claro se o GGRC11 continuará ampliando sua posição no AURB11 ou se planeja outros movimentos estratégicos semelhantes. O fato é que a gestão deixou claro que busca alternativas que preservem o capital e maximizem o retorno dos cotistas, mesmo que isso signifique abrir mão de grandes aquisições diretas.
Aos investidores, resta acompanhar os próximos passos da Zagros e observar se a postura mais seletiva se traduz em maior eficiência e estabilidade para o fundo nos próximos trimestres.
