O HGLG11, um dos fundos imobiliários mais tradicionais do setor logístico, divulgou seu relatório gerencial referente a setembro com resultados sólidos e novidades importantes em seu portfólio. O fundo apresentou estabilidade operacional, reforçou a geração de receitas e manteve níveis de vacância considerados saudáveis, mesmo diante de um cenário macroeconômico ainda desafiador.
IFIX renova máxima histórica e impulsiona fundos de tijolo
O mês de setembro foi positivo para o mercado de fundos imobiliários. O IFIX, índice que mede o desempenho do setor, renovou sua máxima histórica e encerrou o período aos 3.589 pontos, acumulando alta de 3,3%. O destaque ficou por conta dos fundos de tijolo, que avançaram 4,3%, impulsionados pelo bom momento do segmento logístico.
Esse movimento de valorização foi sustentado tanto por fatores macroeconômicos quanto pela expectativa de fim do ciclo de alta da taxa Selic. A decisão do Federal Reserve de reduzir os juros em 0,25% também estimulou o apetite global por ativos de risco, refletindo positivamente sobre o desempenho dos FIIs no Brasil.
Resultados e rendimentos distribuídos do HGLG11
O HGLG11 apresentou uma receita total de R$ 1,38 por cota em setembro, resultando em um lucro de R$ 1,09 por cota. Parte desse desempenho foi impulsionada por eventos extraordinários que contribuíram para o caixa do fundo.
Entre eles, destaca-se o recebimento antecipado de uma fração do aluguel trimestral da Volkswagen, referente ao ativo HGLG Vinhedo, no valor de aproximadamente R$ 7,2 milhões (R$ 0,21 por cota). Além disso, o fundo realizou o pagamento da última parcela da aquisição do HGLG Goiânia, no montante de R$ 77,8 milhões, incluindo correção monetária de R$ 1,2 milhão.
Para viabilizar essa transação, a gestão optou por desfazer posições em ativos líquidos, como CRIs e cotas de outros FIIs, estratégia que gerou resultado adicional de R$ 0,6 milhão (R$ 0,02 por cota). Mesmo após essas movimentações, o fundo manteve uma reserva acumulada de R$ 0,49 por cota, reforçando a solidez de sua política de distribuição.
Vacância controlada e movimentações de locatários
Durante setembro, o HGLG11 não registrou movimentações relevantes de inquilinos, mas manteve a vacância física em apenas 2,9%, nível considerado muito baixo para o segmento. Essa taxa reflete a entrada da empresa Zeta Log no ativo de São José dos Campos, ocorrida no fim de agosto.
A gestão projeta pequenas movimentações para os próximos meses, como a saída da Westwing e entrada da Shineducs no imóvel Syslog, o que manterá o espaço 100% locado. Também estão previstas as saídas de Exito, Roja e Plastic Omnium em novembro, ajustes já previstos na estratégia operacional. Mesmo com essas mudanças, a expectativa é encerrar o ano com vacância controlada em torno de 3,3%, o que reforça a boa ocupação dos imóveis do portfólio.
Avanço nas obras e portfólio em expansão
O relatório também destacou o avanço das obras no ativo de Simões Filho, que atingiu 97% de conclusão física. O galpão já está praticamente finalizado, com apenas pequenos ajustes em contenções e acabamento externo. A entrega do empreendimento deve ocorrer em breve, fortalecendo ainda mais a presença do fundo em localizações estratégicas.
Esse tipo de desenvolvimento reforça a estratégia do HGLG11 de ampliar seu portfólio logístico em regiões com alta demanda e boa infraestrutura. A diversificação geográfica e o padrão construtivo elevado são diferenciais do fundo no longo prazo.
Estrutura financeira e alavancagem sob controle
O HGLG11 encerrou setembro com alavancagem financeira de 12,1%, percentual que sobe para 14,3% se considerada a dívida via SPE. A gestão reforça que essa estrutura é adequada e estratégica, permitindo crescimento sem comprometer a saúde financeira do fundo. A projeção é que a alavancagem siga em trajetória de queda nos próximos anos, mantendo-se em níveis sustentáveis.
Revisional do ativo HGLG Goiânia traz valorização gradual
Um dos destaques do relatório foi o desempenho do ativo HGLG Goiânia, adquirido há um ano sob cap rate de 7,8%. Desde então, o imóvel vem passando por revisões contratuais que elevaram o aluguel médio de R$ 20,80/m² para R$ 23,21/m², com 46% da ABL já ajustada a um valor médio de R$ 25,34/m².
A administração segue confiante de que, até o final de 2026, todos os contratos sejam revisados, o que deve elevar o yield on cost para aproximadamente 9,5% ao ano. Essa evolução comprova a eficiência da tese de investimento e a qualidade do portfólio do HGLG11, que segue entre os mais sólidos do segmento logístico.
Perspectivas e leitura final
Com um portfólio diversificado, contratos de longo prazo e vacância controlada, o HGLG11 mantém uma posição de destaque entre os FIIs de logística. A combinação entre estabilidade operacional e revisões positivas de aluguel tende a sustentar resultados consistentes, especialmente se o cenário macroeconômico continuar favorável ao setor imobiliário.
