O fundo imobiliário HGRE11, conhecido por seu portfólio de lajes corporativas, surpreendeu o mercado com um novo fato relevante divulgado nesta sexta-feira (10). A atual gestora do fundo, a Pátria Investimentos, anunciou a assinatura de um compromisso de venda de um ativo localizado em São Paulo por um valor 35,9% superior ao investimento original e 47,8% acima da última avaliação do imóvel em 2024.
A operação revela uma movimentação estratégica e levanta questionamentos sobre o posicionamento futuro do fundo. A seguir, destrinchamos todos os detalhes da transação e seu impacto para os cotistas do HGRE11.
O que foi vendido?
O imóvel em questão é o conjunto nº 64 do edifício Centro Empresarial Transatlântico, localizado na Rua Verbo Divino, nº 1488, e Rua José Guerra, nº 130, no bairro Chácara Santo Antônio, zona sul da capital paulista. A área total do conjunto vendido é de 526,18 m² de ABL (Área Bruta Locável).
O espaço estava vago no momento da transação, o que aumenta o interesse sobre o desfecho da negociação e o apetite de compradores por ativos bem localizados, mesmo sem ocupação imediata.
Valores e estrutura da negociação
A venda foi formalizada através de um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra (CVC), assinado nesta data. O valor total da transação é de R$ 3.300.000,00, divididos em três parcelas:
- Parcela CVC: R$ 500.000,00 pagos nesta data;
- Parcela Intermediária: R$ 1.400.000,00 com vencimento até 30 de março de 2026;
- Parcela Final: R$ 1.400.000,00 com vencimento até 30 de setembro de 2026.
As duas últimas parcelas serão corrigidas pelo IPCA e acrescidas de 3% ao ano, o que aumenta o retorno real da operação para o fundo.
Lucro, valorização e rentabilidade
De acordo com o comunicado, o imóvel foi adquirido em 2009, e desde então o HGRE11 investiu um total de R$ 2.429.057,54 no ativo, incluindo custos de aquisição, benfeitorias e despesas de transação. Isso equivale a um custo médio de R$ 4.616,40 por metro quadrado.
Com a venda por R$ 3,3 milhões, o fundo obteve um lucro bruto de R$ 870.942,46, o que corresponde a aproximadamente R$ 0,07 por cota, a serem distribuídos conforme o recebimento de cada parcela.
A operação apresenta uma taxa interna de retorno (TIR) anualizada de 5,1% ao ano, considerando a correção monetária e os juros sobre as parcelas futuras.
Um bom negócio, mesmo com imóvel vago
O que mais chama atenção no comunicado é que, mesmo com o imóvel desocupado, o comprador aceitou assumir imediatamente a posse, ficando responsável pelos custos de condomínio, IPTU e demais despesas de manutenção a partir de agora.
Esse ponto indica uma confiança na valorização da região e no potencial de ocupação futura do ativo, e pode sinalizar uma tendência de reposicionamento do portfólio do HGRE11 em busca de maior eficiência.
Impacto para os cotistas
Embora o valor da venda seja relativamente pequeno dentro do patrimônio total do fundo, a transação é simbólica por três motivos:
- Mostra que ativos vagos ainda têm valor de mercado, quando bem localizados;
- Indica uma postura mais ativa da nova gestora, Pátria Investimentos, que assumiu o fundo recentemente;
- Gera resultado financeiro positivo em um momento em que muitos FIIs enfrentam vacância e compressão de dividendos.
Além disso, o lucro de R$ 0,07 por cota será bem-vindo para os investidores, especialmente os que buscam rendimentos previsíveis e consistentes.
Vale acompanhar os próximos passos
A venda ainda não foi totalmente concluída. O fechamento da transação depende da quitação integral das parcelas, e cada pagamento será informado ao mercado conforme for realizado. A Pátria também informou que trará mais detalhes nos relatórios gerenciais futuros.
Diante disso, vale ao cotista do HGRE11 acompanhar atentamente os próximos comunicados, sobretudo para entender se a gestora pretende continuar a liquidar ativos ou se essa foi uma movimentação pontual e estratégica.
