O fundo imobiliário HGRU11, da gestora Pátria Investimentos, anunciou a venda de um importante ativo de seu portfólio localizado em São Paulo. O negócio foi fechado por R$ 170 milhões, o que representa um lucro expressivo de R$ 69,4 milhões, além de uma taxa interna de retorno anualizada de aproximadamente 19% ao ano.
A operação, formalizada em 6 de junho de 2025, marca a saída do fundo de um edifício corporativo situado na Rua Quatá, nº 67, Vila Uberabinha, na capital paulista. O imóvel corresponde a 6.805 m² de área bruta locável (ABL), e estava alugado até então, gerando uma receita mensal relevante para o fundo.
Entenda os detalhes da transação
O imóvel foi adquirido pelo HGRU11 em 14 de julho de 2020. O investimento total feito pelo fundo, somando a compra, benfeitorias e custos de transação, foi de R$ 100.592.986,97, o que equivalia a um custo de R$ 14.782,65 por metro quadrado.
Agora, com a venda acertada por R$ 170 milhões, o valor por metro quadrado sobe para R$ 24.982,37 — uma valorização de 69% em relação ao valor investido e de 34,8% sobre o último laudo de avaliação feito em 2024.
Como o pagamento será feito?
O pagamento será parcelado da seguinte maneira:
- R$ 24.285.714,29 já foram recebidos pelo fundo como entrada;
- O restante, R$ 145.714.285,71, será pago em 6 parcelas semestrais, de valor igual, corrigidas pelo IPCA mais uma taxa adicional de 4,5% ao ano.
Esse modelo de pagamento garante ao HGRU11 não apenas a realização de lucro imediato, mas também uma renda futura indexada à inflação, o que pode compensar parcialmente a perda de receita de aluguel que o fundo passa a ter com a venda.
Qual será o impacto nos rendimentos?
Com a alienação do ativo, o HGRU11 deixará de receber os R$ 1.278.954,66 mensais de aluguel referentes ao imóvel, o que representa uma queda de aproximadamente R$ 0,06 por cota na receita mensal distribuível.
Por outro lado, a transação gera, no regime de caixa, um lucro de R$ 69.407.013,13, equivalente a R$ 2,99 por cota, apurados nesta data. Esse montante poderá ser utilizado para reforçar os rendimentos do fundo ao longo dos próximos meses ou para novos investimentos, dependendo da estratégia adotada pela gestão.
Rentabilidade chamou atenção
A taxa interna de retorno (TIR) anualizada de 19% ao ano é um dos principais destaques dessa operação. Em um cenário de juros ainda elevados e desafios no setor de imóveis comerciais, conseguir esse nível de retorno é um feito expressivo, que pode gerar impacto positivo na percepção do mercado em relação à capacidade de gestão da Pátria Investimentos.
Vale lembrar que a TIR considera todos os fluxos de caixa do investimento, incluindo os aluguéis recebidos ao longo dos últimos anos, além do valor final da venda e das condições de pagamento.
O que pode vir pela frente?
Com a venda concluída, o HGRU11 agora conta com uma nova dinâmica de caixa. A ausência da receita mensal de R$ 1,27 milhão pode ser parcialmente compensada pelas parcelas corrigidas da venda, que oferecem um fluxo de caixa relevante e ajustado pela inflação.
Outro ponto de atenção é o destino dos recursos que entrarão no fundo ao longo dos próximos anos. A depender da estratégia adotada pela gestão, o HGRU11 poderá:
- Reinvestir em novos ativos mais alinhados ao cenário atual;
- Realizar amortizações de cotas;
- Distribuir parte do lucro como proventos extraordinários.
Essas decisões devem ser detalhadas nos próximos relatórios gerenciais do fundo, conforme informado no próprio fato relevante.
Contexto do fundo
O HGRU11 é um fundo imobiliário voltado para o segmento de renda urbana, com foco em imóveis comerciais voltados ao varejo e serviços. Sua carteira inclui ativos como agências bancárias, supermercados, laboratórios, farmácias e universidades, localizados principalmente em regiões urbanas e com alto fluxo de pessoas.
A estratégia de reciclagem de portfólio, com a venda de imóveis que já tiveram boa valorização, faz parte do modelo de gestão adotado pelo fundo, que busca otimizar o retorno aos cotistas por meio de decisões de alocação ativas.
Comparativo com concorrente direto
A notícia da venda do ativo do HGRU11 ocorre poucos dias após o rival HSLG11, da HSI, anunciar a venda de sua maior posição, a sede da B2W (atual Americanas S.A.) no Rio de Janeiro. Ambos os fundos atuam com foco em imóveis comerciais e, embora com estratégias distintas, demonstram estar se movimentando para otimizar portfólios e gerar valor ao cotista em meio a um mercado desafiador.
Considerações finais
A venda realizada pelo HGRU11 reforça a importância de uma gestão ativa e criteriosa no mercado de fundos imobiliários. Em vez de apenas manter imóveis no portfólio, o fundo busca oportunidades de valorização e saída estratégica, com foco na maximização de retorno. O resultado disso é uma operação que entrega lucro expressivo, taxa de retorno elevada e geração de caixa no curto e médio prazo.
A expectativa agora se volta para os próximos passos da gestão e para a forma como os recursos da venda serão alocados. Os cotistas e o mercado estarão atentos às decisões da Pátria Investimentos nos relatórios seguintes.
