O HSLG11 comunicou ao mercado a conclusão de uma nova operação de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que marca mais um movimento relevante dentro da estratégia de expansão do fundo. A emissão, no valor total de R$ 75 milhões, tem como principal objetivo financiar a ampliação do imóvel conhecido como HSI Log. BTS Meli, localizado na região metropolitana de Curitiba, além de aumentar a flexibilidade financeira do portfólio nos próximos anos.
A administradora BRL Trust e a gestora HSI detalharam que os recursos captados serão direcionados tanto para o avanço do projeto de ampliação quanto para reforçar a estrutura de liquidez do fundo, especialmente diante de compromissos futuros. Trata-se de uma operação diretamente vinculada ao contrato Built-to-Suit (BTS) já vigente, o que mantém alinhamento contratual e segurança operacional para o fundo.
Termos da emissão reforçam perfil de financiamento do fundo
A emissão dos CRIs foi estruturada em duas séries: a primeira, no valor de R$ 50 milhões, e a segunda, de R$ 25 milhões, com integralização prevista até o final de abril de 2026. Existe ainda a possibilidade de antecipação da 2ª série mediante aviso prévio de dez dias úteis.
Entre as condições da operação, a amortização ocorrerá na modalidade bullet, ou seja, totalmente no vencimento. Ambas as séries terão carência de juros de três meses a partir da respectiva integralização. Em relação à remuneração, a 1ª série oferecerá retorno equivalente a CDI + 1,90% ao ano, enquanto a 2ª ficará em CDI + 1,85% ao ano.
O lastro da emissão é composto pelos créditos imobiliários provenientes do contrato de locação BTS do próprio imóvel onde ocorrerá a expansão. Esse tipo de estrutura costuma ser entendido pelo mercado como de baixo risco relativo, devido à previsibilidade e solidez contratual envolvendo operações Built-to-Suit.
Efeito da operação no índice de alavancagem
A gestão estima que, após a formalização da operação, o índice de alavancagem líquida do HSLG11 suba de 19,5% para aproximadamente 20,4%. Apesar do avanço, a gestora avalia o patamar como adequado, especialmente diante das perspectivas de valorização do portfólio.
O imóvel objeto da expansão encontra-se registrado contabilmente pelo custo de construção, porém um novo laudo de avaliação será elaborado após a conclusão das obras. A gestora acredita que esse novo laudo deve refletir valorização significativa, o que teria impacto direto na redução do índice de alavancagem, reforçando o racional estratégico da captação.
Expansão amplia área locável e eleva escala do projeto
A extensão do HSI Log. BTS Meli será construída em área anexa ao galpão atual, preservando o padrão técnico e construtivo já utilizado na fase inicial. A ampliação está vinculada ao mesmo contrato BTS vigente, cujo vencimento acontece em julho de 2035.
A HSI será responsável por toda a coordenação técnica do projeto, desde a elaboração e aprovação do projeto legal, passando pela escolha da construtora, até a supervisão completa da obra. O início da construção está previsto para o começo de 2026, com prazo estimado de nove meses para conclusão.
Com a expansão, o imóvel deve acrescentar aproximadamente 11 mil m² de ABL, totalizando cerca de 103,6 mil m². Considerando a participação do HSLG11 no ativo, de 56,18%, o investimento total estimado para o imóvel é de aproximadamente R$ 216 milhões. A gestão projeta um yield on cost próximo de 11,8%, reforçando o potencial econômico do empreendimento — ainda que sem garantia de resultados futuros.
Cenários de valorização reforçam potencial de longo prazo
A gestora também apresentou uma análise de sensibilidade considerando diferentes cenários de cap rate de saída e prazos de carregamento do ativo. Os valores potenciais de ganho de capital variam conforme o tempo de retenção e o cap rate, com projeções que vão de aproximadamente R$ 25 milhões a mais de R$ 127 milhões em cenários favoráveis.
Embora esses números reforcem o potencial de valorização, a gestora ressalta que se tratam de estimativas e não representam qualquer garantia de retorno futuro aos cotistas.
Gestão atualiza guidance para 2026
Junto ao comunicado, a gestão anunciou a atualização do guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2026. O intervalo projetado para distribuição passa a ser de R$ 0,72 a R$ 0,76 por cota, refletindo os impactos da operação de CRI e do desempenho operacional recente. A gestora reforça que essa projeção não constitui promessa de rentabilidade.
O HSLG11 seguirá divulgando atualizações sobre a evolução das obras e demais informações relevantes por meio dos relatórios gerenciais e comunicados oficiais.
