Em meio a um cenário de mudanças no portfólio, o fundo de logística LVBI11, gerido pela Pátria Investimentos, ultrapassou em abril um marco relevante: pela primeira vez desde sua criação, a vacância financeira do fundo superou os 5%. A divulgação do relatório gerencial de abril — que chegou com quase um mês de atraso, apenas no dia 26 de junho — trouxe informações importantes sobre a estratégia da gestão diante desse novo patamar.
Com a saída do supermercado Dia% do ativo Mauá e a recente aquisição do ativo Cajamar, o LVBI11 fechou o mês com vacância física de 10,7% e financeira de 8,0%. Apesar desse cenário, a gestora afirma estar empenhada em negociar a ocupação das áreas vagas e cita tratativas avançadas em Mauá, Cajamar, Itapevi e Extrema. Caso essas locações se concretizem, o fundo poderá retomar a ocupação quase total e, com isso, revisar para cima o atual patamar de rendimentos mensais.
“O foco da gestão está 100% voltado à comercialização das áreas disponíveis”, destaca o relatório, sinalizando que a recuperação da vacância é prioridade no curto prazo.
Rendimento segue estável
Apesar do cenário desafiador, o fundo manteve rendimentos estáveis de R$ 0,75 por cota em abril, com pagamento realizado no dia 8 de maio. Esse valor reflete a performance do fundo dentro da realidade de vacância atual, sem considerar possíveis ganhos futuros com novas locações.
Desocupações no radar
O relatório também chama atenção para desocupações futuras: a Nestlé deverá sair do ativo em Extrema em agosto, e a Solistica devolverá seu módulo no mesmo local em outubro. Tais saídas podem impactar ainda mais o nível de vacância, a menos que novos inquilinos sejam contratados a tempo. A gestão afirma que já monitora essas movimentações e busca alternativas.
Ativos e alavancagem
A carteira do LVBI11 encerrou abril com 97% dos ativos alocados em imóveis e 3% em caixa. A única alavancagem do fundo é referente ao Ativo Aratu, com valor de R$ 12 milhões, o que representa apenas 0,6% do patrimônio líquido. A dívida tem vencimento apenas em 2032 e está indexada ao IPCA com uma taxa de 1,4% ao ano — condição que a gestão considera saudável e estratégica no longo prazo.
Reajustes e inadimplência
Durante o mês, foram feitos reajustes contratuais em 15.414 m² de ABL, o que contribui para manter a saúde financeira do portfólio. No entanto, há cerca de R$ 0,17 por cota ainda pendentes de inadimplência de períodos anteriores. A gestão afirma que acompanha esses valores de perto.
Transparência e padronização
Outro ponto importante do relatório é o novo modelo de apresentação, que agora é padronizado entre todos os fundos imobiliários da Pátria. A gestora afirma que essa mudança foi feita com base em pedidos dos cotistas e visa melhorar a transparência e a comunicação.
No entanto, o atraso na divulgação do relatório — publicado no dia 26/06, apesar de se referir a abril — levanta críticas por parte do mercado e investidores mais atentos, já que o ideal seria a publicação até o fim de maio. Esse tipo de demora pode afetar a percepção de governança por parte dos cotistas.
Expectativas futuras
A gestão se mantém otimista: caso as negociações em curso se concretizem, o LVBI11 pode retomar a vacância próxima de zero e, com isso, revisar os dividendos para cima. Além disso, com os contratos de locação sendo retomados após carências, espera-se um incremento natural da renda imobiliária nos próximos meses.
Enquanto isso, os investidores seguem atentos à performance do fundo e ao cronograma de ocupações e desocupações. O LVBI11 ainda figura como um dos fundos logísticos mais relevantes da B3, mas precisará entregar eficiência para manter sua posição de destaque no setor.
