O fundo imobiliário MAXR11, especializado no segmento de varejo, anunciou recentemente uma movimentação estratégica que chamou a atenção dos cotistas e do mercado. Com ativos distribuídos por cinco estados do país e mais de 4.500 investidores, o fundo confirmou a venda de um de seus imóveis por R$ 8 milhões, com pagamento parcelado e correção pelo IPCA.
O imóvel em questão está localizado em uma área central da cidade de Maceió (AL), na Avenida Duque de Caxias, número 1.792, e atualmente abriga uma unidade das Lojas Americanas. Essa alienação representa mais um passo dentro do plano estratégico da administradora BTG Pactual para gerar valor e otimizar a carteira do fundo.
Entenda a operação aprovada pelos cotistas
Tudo começou com uma consulta formal enviada aos cotistas no dia 1º de abril de 2025, visando a deliberação sobre a proposta de venda do imóvel. A proposta, apresentada pelas empresas Bertho Empreendimentos e Participações Ltda. e 3M Empreendimentos e Participações Ltda., previa a alienação da totalidade da participação do fundo no ativo pelo valor de R$ 8 milhões.
A estrutura de pagamento foi dividida em quatro fases:
- Entrada de R$ 1,2 milhão;
- 24 parcelas mensais de R$ 200 mil, totalizando R$ 4,8 milhões;
- R$ 1 milhão a ser pago no 13º mês;
- R$ 1 milhão a ser pago no 24º mês;
Todos os valores estão sujeitos a correção anual pelo IPCA, garantindo atualização monetária ao longo do tempo.
A consulta recebeu respostas de cotistas que representavam cerca de 26,48% das cotas do fundo, sendo que 69,89% dos votos foram favoráveis à alienação. O restante se dividiu entre 28,78% contrários e 1,34% de abstenções. Com isso, a proposta foi oficialmente aprovada.
Compromisso de venda e próximos passos
No dia 16 de maio de 2025, o fundo divulgou novo fato relevante informando a assinatura do Compromisso de Compra e Venda, dando sequência prática à operação aprovada. No entanto, a concretização da transação depende do cumprimento de duas condições precedentes:
- Renúncia do direito de preferência pela atual locatária (Lojas Americanas);
- Conclusão da diligência jurídica pelos compradores.
Somente após a superação dessas condições será possível dar início ao cronograma de pagamentos previsto.
A administradora destacou que a venda terá um impacto estimado positivo de R$ 1,90 por cota, o que pode beneficiar diretamente os cotistas do fundo em termos de valorização patrimonial.
Racional por trás da venda
Segundo a BTG Pactual, a decisão de alienar o imóvel faz parte de uma estratégia focada na reavaliação e renovação do portfólio do fundo. O objetivo é garantir maior rentabilidade aos cotistas, reposicionando ativos conforme o desempenho do mercado e as oportunidades de liquidez.
Além disso, a forma parcelada de pagamento — com correção monetária — garante ao fundo um fluxo de caixa constante e previsível pelos próximos dois anos, algo relevante para fundos de tijolo que buscam equilíbrio entre distribuição de rendimentos e gestão de ativos.
Contexto do fundo MAXR11
O MAXR11 é um fundo do tipo “tijolo”, voltado para o segmento de varejo, com presença em cinco estados brasileiros. O portfólio do fundo é composto por imóveis comerciais locados para grandes marcas do setor, em localizações estratégicas.
Com mais de 4.500 cotistas, o fundo possui uma gestão ativa que busca capturar oportunidades no mercado físico de imóveis, além de operar com transparência e comunicação frequente com seus investidores, como demonstrado nesse processo de alienação.
O que esperar daqui pra frente?
Com o compromisso de venda assinado, os próximos passos dependem da resposta da locatária quanto ao direito de preferência e da finalização da análise jurídica dos compradores. Superadas essas etapas, a primeira parcela — de R$ 1,2 milhão — deverá ser paga em até cinco dias úteis, iniciando oficialmente o ciclo de recebíveis da venda.
O impacto de R$ 1,90 por cota será acompanhado de perto pelo mercado, que tende a reagir a esse tipo de movimentação com atenção, especialmente em tempos de maior seletividade na alocação de ativos.
Essa operação mostra que, mesmo em um cenário de maior cautela econômica, há espaço para operações estruturadas e vantajosas no universo dos FIIs, desde que bem conduzidas e com comunicação clara entre administradora e cotistas.
