O MXRF11, fundo imobiliário Maxi Renda, divulgou seu relatório gerencial referente a setembro, destacando fortes movimentações no portfólio e a manutenção dos rendimentos em R$ 0,10 por cota. O fundo, que continua sendo o maior FII em número de cotistas do Brasil — ultrapassando 1,3 milhão de investidores —, segue consolidando sua estratégia de foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e operações estruturadas de crédito.
Cenário macro e desempenho do mercado
Em setembro, o IFIX avançou 3,25%, impulsionado por melhora nas expectativas inflacionárias e estabilidade na projeção da taxa Selic, mantida em 15,00% para 2025, segundo o Boletim Focus de 10 de outubro. O IPCA e o IGP-M projetados para o próximo ano recuaram, e o mercado imobiliário residencial continuou aquecido: o IGMI-R acumulou alta de 13,96% nos últimos 12 meses, muito acima dos principais índices de inflação.
Esse contexto contribuiu para um cenário mais favorável aos fundos de crédito imobiliário, especialmente aos que mantêm carteira relevante de CRIs indexados à inflação — caso do MXRF11, que possui cerca de 80% do patrimônio líquido alocado nesse tipo de ativo.
Movimentações expressivas nos books do fundo
O mês foi marcado por intensa movimentação. No book de CRIs, o fundo adquiriu três novas emissões no mercado primário, totalizando aproximadamente R$ 89 milhões em investimentos. Em paralelo, alienou R$ 189 milhões em papéis, tanto de forma total quanto parcial, estratégia que resultou em R$ 6 milhões de ganhos entre capital e correção monetária — um reforço importante em um período de inflação baixa e desempenho mais fraco nas permutas.
Entre as novas aquisições, destacam-se:
- CRI KSM Nova Milano Log – R$ 40,84 milhões, remunerado a IPCA + 10,00% a.a., voltado ao financiamento de um ativo logístico premium na região da Rodovia Dutra.
- CRI Pôr do Sol Urbanizações Sênior – R$ 20 milhões, também a IPCA + 10,00% a.a., consolidando quatro operações anteriores com garantias robustas e LTV de apenas 30%.
- Nova tranche do CRI JK Square, ampliando exposição em operação já conhecida da carteira.
Além disso, o fundo vendeu um imóvel proveniente de execução de garantia do CRI Thorp, com prejuízo de cerca de R$ 400 mil, mas reinvestiu o valor imediatamente em ativos geradores de caixa.
Participação em FIIs e reciclagem de portfólio
No book de FIIs, o MXRF11 subscreveu três fundos: LPLP11, GARE11 e XPHR Sub, totalizando R$ 168 milhões. Essa movimentação reforça a estratégia de reciclagem de portfólio e geração de ganhos via mercado secundário.
A alocação no GARE11, um fundo de ativos reais, ocorreu paralelamente ao pré-pagamento de CRIs antigos (Mateus Sub e BRF Sub), que retornaram R$ 3 milhões em correção monetária e liberaram espaço para novas operações mais rentáveis.
Rendimentos e reservas
O resultado caixa totalizou R$ 44,39 milhões, com R$ 37,16 milhões vindos do book de CRIs e R$ 4,44 milhões do book de FIIs. O fundo encerrou o mês com reserva de correção monetária de R$ 24,3 milhões, equivalente a R$ 0,0556 por cota.
A distribuição de R$ 0,10 por cota, paga em 14 de outubro aos cotistas posicionados em 30/09, representou 83,9% do CDI no período, isento de impostos — ou 98,7% do CDI em termos brutos. Apesar do cenário de deflação pontual em agosto, o fundo manteve sua consistência na geração de caixa, mostrando boa capacidade de gestão.
Gestão ativa e acompanhamento de crédito
A equipe gestora segue acompanhando de perto as empresas emissoras dos CRIs em carteira, avaliando a saúde financeira e eventuais impactos do ambiente de juros elevados. Essa abordagem busca preservar a qualidade de crédito e minimizar riscos em meio a um cenário ainda desafiador para o setor imobiliário.
