Quando falamos de fundos imobiliários, muitos investidores miram a renda passiva mensal, mas poucos se dão conta de que existe um número mágico — o chamado Magic number FII — que pode mudar totalmente a forma como você enxerga o crescimento da sua carteira.
Neste artigo, você vai entender o que isso significa, como calcular esse valor, por que ele é tão importante e como usá-lo para acelerar seus ganhos sem precisar aportar mais do próprio bolso.
Entendendo o conceito por trás do Magic number FII
Basicamente é o número exato de cotas que você precisa ter de um fundo imobiliário para que os dividendos recebidos no mês sejam suficientes para comprar uma nova cota do mesmo fundo — sem colocar dinheiro adicional do seu bolso.
Esse conceito é poderoso porque:
- Mostra o ponto de autossuficiência de um ativo;
- Torna o reinvestimento automático mais viável;
- Ajuda a visualizar a escalada da renda passiva.
Em outras palavras, atingir o Magic number de um fundo significa que você está usando apenas os dividendos para aumentar sua posição. A bola de neve começa a girar sozinha.
Como calcular o Magic number de um FII?
A fórmula é bem simples. Para calcular, você precisa apenas de dois dados:
- O valor da cota atual do fundo;
- O valor médio do dividendo mensal que esse fundo paga por cota.
A fórmula é:
Magic number FII = Valor da cota ÷ Valor do dividendo mensal
Vamos a um exemplo prático:
- Cota: R$ 100
- Dividendo mensal: R$ 1,00 por cota
Magic number FII = 100 ÷ 1 = 100 cotas
Ou seja, você precisaria ter 100 cotas desse fundo para receber R$ 100 por mês, e assim conseguir comprar mais uma cota usando apenas os dividendos.
Magic number FII na prática: exemplos com números fictícios
Vamos aplicar esse conceito a alguns fundos imobiliários populares:
🏢 VISC11
- Cota: R$ 110,00
- Dividendo mensal: R$ 0,90
- Magic number: 110 ÷ 0,90 = 122 cotas
Você precisaria ter 122 cotas de VISC11 para comprar uma nova por mês com os próprios rendimentos.
🏬 HGLG11
- Cota: R$ 170,00
- Dividendo mensal: R$ 1,20
- Magic number: 170 ÷ 1,20 ≈ 142 cotas
🏢 KNRI11
- Cota: R$ 130,00
- Dividendo mensal: R$ 1,00
- Magic number: 130 ÷ 1,00 = 130 cotas
Perceba que quanto maior o dividendo, menor o Magic number — ou seja, mais rápido você consegue fazer a bola de neve girar.
O que muda ao atingir o Magic number FII?
Atingir o Magic number FII de um fundo muda a lógica da construção patrimonial. A partir desse ponto, você pode:
- Reinvestir sem aportes adicionais;
- Usar o fundo como gerador de novas cotas;
- Acelerar a curva de crescimento da carteira;
- Criar metas concretas de longo prazo.
É quase como se o fundo “trabalhasse por você” — todo mês comprando uma nova parte dele mesmo com o dinheiro que ele próprio gerou.
Como se organizar para atingir o seu Magic number FII
Agora que você já entendeu o conceito e viu os exemplos, é hora de montar sua própria estratégia. Aqui vão algumas sugestões práticas:
1. Escolha os FIIs com dividendos consistentes
Esse conceito funciona melhor com fundos que mantêm uma média estável de dividendos. FIIs de papel e de renda urbana geralmente são boas opções, mas a consistência histórica é mais importante que o valor em si.
2. Estabeleça metas realistas
Se o Magic number do fundo que você escolheu é 100 cotas, você pode traçar metas assim:
- Meta 1: 25 cotas em 3 meses
- Meta 2: 50 cotas em 6 meses
- Meta 3: 100 cotas em 12 meses
Divida o objetivo em etapas viáveis.
3. Use o reinvestimento de dividendos como alavanca
Mesmo antes de atingir o Magic number FII, já reinvista tudo que puder. Isso encurta o tempo até o ponto de autossuficiência.
4. Reavalie com frequência
Se a cota do fundo subir ou o dividendo cair, o Magic number muda. Faça o cálculo a cada 3 meses para manter a estratégia alinhada.
Existe um número mágico para a carteira inteira?
Sim — você pode calcular o Magic number da carteira como um todo, desde que considere a média ponderada dos dividendos e o valor médio das cotas.
Por exemplo:
- Sua carteira tem 5 FIIs com média de dividendos de R$ 1,10/cota e média de preço de R$ 110.
- Magic number médio = 110 ÷ 1,10 = 100 cotas por fundo, aproximadamente.
Isso ajuda a entender quando a carteira completa vai se sustentar com reinvestimentos automáticos.
Considerações finais
O Magic number FII é uma ferramenta simples, mas poderosa, que transforma o jeito de pensar a renda passiva. Em vez de apenas acumular patrimônio, você começa a visualizar quando seus ativos passam a se multiplicar sozinhos.
Mais do que um número, ele é um marco psicológico — uma espécie de “primeiro degrau da liberdade financeira”. Ao atingir esse ponto com alguns FIIs da carteira, você verá que o reinvestimento constante começa a ganhar tração.
Se você ainda não calculou o Magic number dos seus fundos favoritos, talvez esteja perdendo uma chance de acelerar sua jornada rumo à independência financeira.
