O PMLL11 divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de novembro trazendo como principal destaque uma movimentação relevante de reciclagem de portfólio. A operação envolve, simultaneamente, o aumento de participação em um shopping considerado estratégico e a redução de exposição em outro ativo, resultando em geração líquida de caixa e lucro contábil estimado para o fundo.
De acordo com as informações divulgadas, o fundo assinou um Memorando de Entendimentos que prevê a aquisição de 15% adicionais do Suzano Shopping, pelo valor de R$ 51,1 milhões, elevando sua participação total para 40%. Em contrapartida, o PMLL11 acertou a alienação de 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 91,5 milhões. Caso a operação seja concluída conforme esperado, o fundo deverá receber um pagamento líquido de R$ 40,3 milhões, com conclusão prevista para janeiro de 2026, condicionada ao cumprimento das cláusulas precedentes.
Segundo a gestão, a transação deverá gerar um lucro estimado de R$ 0,48 por cota. O preço de venda do Boulevard Shopping Bauru representa cerca de 8% acima do valor investido, com uma Taxa Interna de Retorno nominal próxima de 13% ao ano. A estratégia reforça o foco do fundo em concentrar capital em shoppings dominantes, com maior potencial de valorização e geração de caixa no longo prazo.
Resultado do mês mantém previsibilidade
No campo financeiro, o PMLL11 apresentou em novembro uma receita total de R$ 1,05 por cota, resultando em um resultado distribuível de R$ 0,93 por cota. Não houve impactos não recorrentes no período, o que reforça a leitura de estabilidade operacional do fundo.
Os rendimentos distribuídos aos cotistas somaram R$ 0,86 por cota, pagos em 12 de dezembro, valor em linha com o guidance divulgado pela gestão no início do semestre. Com isso, a reserva acumulada do fundo foi elevada para R$ 0,89 por cota, criando uma margem adicional para sustentar a previsibilidade das distribuições futuras.
A administração destacou que a formação de reserva é parte da estratégia de suavização dos rendimentos, especialmente em um ambiente macroeconômico ainda marcado por volatilidade nos juros e na atividade econômica.
Indicadores operacionais mostram recuperação
Os indicadores operacionais dos shoppings, referentes ao mês de outubro, mostraram sinais relevantes de recuperação. O fundo destacou a reversão de inadimplência em ativos como Campinas Shopping, Rio Anil Shopping e Rio 2 Shopping. Em alguns casos, as recuperações de valores inadimplentes de meses anteriores superaram a inadimplência bruta registrada no período.
Esse movimento contribuiu para a melhora dos indicadores de rentabilidade operacional. O NOI (Resultado Operacional Líquido) do portfólio atingiu R$ 93,0 por metro quadrado, representando um crescimento de 11,0% em relação a outubro de 2024. Na comparação acumulada do ano, o NOI por metro quadrado apresentou alta de 6,9%.
As vendas totais dos shoppings alcançaram R$ 1.404 por metro quadrado em outubro, crescimento de 1,6% na comparação anual. No acumulado de 2025, o avanço foi de 8,1%, refletindo uma combinação de melhora no fluxo de consumidores e maior eficiência operacional dos ativos.
Ocupação elevada e mudanças na gestão
A taxa de ocupação física do portfólio permaneceu elevada, encerrando o período em aproximadamente 96,2%. Esse nível de ocupação reforça a resiliência dos ativos do fundo, mesmo diante de um cenário macroeconômico ainda desafiador para o consumo.
No Boulevard Shopping Bauru, a gestão informou a transferência da administração e comercialização do ativo da Allos para a WE9. A mudança ocorre em meio ao processo de alienação parcial do shopping e visa garantir continuidade operacional e eficiência durante o período de transição.
Ambiente macro favorece fundos de tijolo
O relatório também trouxe uma análise do cenário macroeconômico de novembro. O IFIX encerrou o mês aos 3.660 pontos, com alta de 1,9% e renovando máxima histórica. No acumulado de 2025, o índice registra valorização de 17,9%, superando o CDI no período.
Fundos de tijolo, especialmente os segmentos de shoppings e logística, lideraram o desempenho mensal, beneficiados pela queda das curvas de juros futuros e pela percepção de inflação mais controlada. Esse ambiente tem favorecido a reprecificação dos ativos imobiliários e sustentado o interesse dos investidores por FIIs, sobretudo aqueles com portfólios maduros e geração recorrente de caixa.
Alavancagem permanece sob controle
O PMLL11 encerrou o período com alavancagem de 9,9% do portfólio. Segundo a gestão, a estrutura de endividamento é considerada saudável e foi adotada para apoiar o crescimento e a melhoria contínua do portfólio, sem comprometer a estrutura de capital do fundo.
A projeção divulgada indica manutenção desse patamar no início de 2026, seguida por um processo gradual de desalavancagem ao longo dos anos seguintes. A base de cotistas do fundo alcançou 125,9 mil investidores, refletindo o aumento do interesse pelo segmento de shoppings em um cenário de expectativa de queda dos juros.
