O RBRX11 divulgou seu relatório gerencial referente a novembro, trazendo atualizações relevantes sobre distribuição de rendimentos, reposicionamento da carteira e os efeitos da consolidação com o RBRF11. O período foi marcado por ajustes estratégicos na alocação dos recursos, com maior ênfase em crédito estruturado e redução gradual da exposição a fundos imobiliários listados.
No mês, o fundo distribuiu R$ 0,090 por cota, pagamento realizado em 22 de dezembro, considerando a data-base de 12 de dezembro. Ao final do período, a reserva de lucros ficou em R$ 0,003 por cota. Segundo a gestão, a expectativa é manter o patamar de dividendos em R$ 0,09 por cota até o fim de 2025, conforme já indicado nos materiais apresentados durante o processo de consolidação.
A distribuição mensal correspondeu a um dividend yield anualizado de aproximadamente 14,7%, considerando a cotação de fechamento de novembro.
Impactos da consolidação com o RBRF11
Novembro foi o primeiro mês completo após a consolidação entre o RBRX11 e o RBRF11, movimento que ampliou de forma relevante a escala do fundo. Com a integração, a base de cotistas passou a contar com 117.920 investidores, enquanto o patrimônio líquido atingiu R$ 1,43 bilhão.
De acordo com a gestão, esse novo patamar permite maior flexibilidade na alocação dos recursos e acesso a operações com volumes mais relevantes, especialmente no segmento de crédito imobiliário estruturado. O processo de consolidação também motivou ajustes no portfólio, com foco em aumentar o fluxo recorrente de rendimentos.
Reposicionamento da carteira em novembro
Durante o mês, a gestão deu continuidade ao reposicionamento da carteira, priorizando ativos com geração de caixa mensal. Ao final de novembro, a alocação do portfólio estava distribuída da seguinte forma:
- 49,9% em ativos de tijolo
- 27,0% em crédito
- 11,5% em desenvolvimento
- 11,5% em liquidez
O fundo seguiu reduzindo sua exposição a FIIs listados, como o TEPP11, movimento que teve como objetivo capturar a valorização acumulada do ativo ao longo do ano e realocar os recursos para operações de crédito com melhor relação entre risco e retorno no curto prazo.
Destaque para nova alocação em CRI
No segmento de crédito, o principal destaque de novembro foi a alocação de R$ 20 milhões no CRI Embraed Alaia. A operação está vinculada a um projeto residencial de alto padrão localizado em Balneário Camboriú, desenvolvido pela Embraed, construtora com histórico de 48 projetos entregues.
O CRI possui remuneração atrelada ao CDI acrescido de 4,0% ao ano e conta com garantias consideradas robustas, incluindo alienação fiduciária, cessão de recebíveis e aval. Além disso, a estrutura da operação contempla covenants operacionais, como índice de cobertura, limite de loan to value de 65%, exigências de liquidez e restrições de endividamento.
A gestão informou ainda que, já em dezembro, avançou na alocação de aproximadamente R$ 130 milhões em um CRI classificado como high grade, com taxa de CDI + 1,6% ao ano, lastreado em um fundo imobiliário logístico relevante. Os detalhes dessa operação deverão ser divulgados no relatório gerencial subsequente.
Evolução no segmento de desenvolvimento
No segmento de desenvolvimento imobiliário, o fundo avançou na venda de uma unidade do empreendimento Kalea Jardins, projeto de alto padrão no qual o RBRX11 detém cinco unidades. A transação encontra-se em fase final de conclusão, e a gestão projeta a geração de um ganho de capital relevante com a operação.
Segundo o relatório, esse tipo de investimento faz parte da tese conhecida como “curva J”, em que há um desembolso inicial de caixa seguido por uma fase de maturação que pode gerar retornos superiores aos observados em operações tradicionais de CRI. A estrutura prioriza o recebimento de capital pelo fundo antes do sócio incorporador, reduzindo riscos financeiros ao longo do projeto.
Cenário de mercado e visão da gestão
O mês de novembro também foi positivo para o mercado de fundos imobiliários como um todo. O IFIX encerrou o período com valorização de 1,86%, atingindo a máxima histórica de 3.660 pontos. No cenário doméstico, o movimento foi impulsionado pelo fechamento da curva de juros futuros e pela desaceleração da inflação, reforçada pelos dados do IPCA-15.
No ambiente internacional, a perspectiva de novos cortes de juros pelo Federal Reserve contribuiu para manter o apetite por ativos de risco. Nesse contexto, a gestão do RBRX11 reforçou sua estratégia de priorizar ativos de crédito com garantias sólidas e remuneração atrelada ao CDI, buscando elevar o FFO recorrente e sustentar a distribuição de rendimentos no curto prazo.
