O RZTR11, fundo imobiliário de papéis do agronegócio gerido pela Riza, anunciou a venda de parte da Fazenda Clarão da Lua, localizada no Estado do Tocantins. O movimento reforça a estratégia de Land Equity do fundo e deve trazer retorno expressivo aos cotistas, com taxa interna de retorno (TIR) projetada acima de 20% ao ano.
Aquisição e estratégia inicial
O fundo havia adquirido, em janeiro de 2024, 100% da empresa Clarão da Lua Agronegócios Ltda., que detinha a propriedade rural de 14.439 hectares distribuídos em diferentes municípios do Tocantins. O investimento total foi de R$ 155,9 milhões, equivalente a R$ 10,8 mil por hectare.
A estratégia da gestora envolveu a segregação da área em quatro grupos distintos, considerando aptidões agrícolas e valores de mercado de cada parte da fazenda. Essa divisão permitiu maior flexibilidade para comercialização dos ativos e potencialização da valorização imobiliária.
Venda do Grupo 3 da Fazenda Clarão da Lua
Em 28/08/2025, foi celebrado o compromisso de venda e compra do chamado Grupo 3, que reúne três propriedades no município de Darcinópolis (TO). A área total da transação é de 3.616 hectares, distribuídos da seguinte forma:
- Matrícula nº 251: 621,86 hectares
- Matrícula nº 496: 578,77 hectares
- Matrícula nº 531: 2.415,95 hectares
Originalmente destinadas ao cultivo de eucalipto, essas áreas passaram por um processo de transformação ao longo de 2024 e 2025, que incluiu corte e venda da madeira, retirada dos tocos, correção do solo e implantação de pastagens. A estratégia elevou a liquidez dos ativos, tornando-os mais atrativos para compradores do setor agropecuário.
Estrutura financeira da transação
O valor da venda foi de R$ 108 milhões, com pagamento estruturado da seguinte forma:
- R$ 21,6 milhões já pagos como entrada;
- R$ 21,6 milhões a serem liquidados em até 30 dias;
- Saldo remanescente pago em sacas de soja, em quatro parcelas anuais de 2026 a 2029, precificadas no momento de cada vencimento.
Essa característica de recebimento atrelada à commodity é comum em operações do agronegócio e pode trazer benefícios de valorização dependendo das condições futuras do mercado de soja.
Retorno projetado para o fundo
Segundo a gestão, a operação deve gerar uma TIR de 20,51% ao ano, mesmo considerando todos os custos do processo. Além disso, o lucro em regime de caixa está estimado em R$ 40,9 milhões, equivalente a R$ 2,17 por cota do fundo.
Esse retorno significativo reforça o posicionamento do RZTR11 como veículo de investimento voltado para a geração de ganho imobiliário em terras agrícolas, explorando a valorização de ativos estratégicos no longo prazo.
Contexto da estratégia Land Equity
O modelo Land Equity, adotado pelo RZTR11, consiste na aquisição de propriedades rurais sem opção de recompra pelo vendedor, visando valorização por meio de melhorias, transformação de uso ou mudanças no mercado agrícola.
No caso da Fazenda Clarão da Lua, a substituição do eucalipto por pastagens se mostrou um passo estratégico, permitindo a conversão da terra para usos de maior liquidez e aumentando o potencial de valorização. Essa abordagem é uma das marcas da gestora Riza na condução do fundo, buscando oportunidades de ganho acima da média em ativos do setor agro.
Conclusão
A venda do Grupo 3 da Fazenda Clarão da Lua representa um marco importante para o RZTR11, com resultados financeiros expressivos e reforço à tese de investimento baseada em Land Equity.
Com retorno anualizado estimado em mais de 20% e lucro potencial superior a R$ 40 milhões, a operação reforça a posição do fundo como um dos protagonistas na interseção entre mercado financeiro e agronegócio no Brasil.
A expectativa agora é acompanhar as próximas movimentações do fundo em relação aos demais grupos da fazenda e novas oportunidades no setor.
