O fundo imobiliário TOPP11, focado em lajes corporativas de alto padrão no Itaim Bibi (SP), divulgou seu relatório gerencial referente a junho e trouxe novidades importantes para os cotistas. Com apenas dois imóveis no portfólio, o fundo vem colhendo os frutos de uma gestão ativa, com forte valorização dos ativos e reajustes relevantes de aluguéis.
Um dos destaques foi a revisional realizada no Edifício Metropolitan, que resultou em um aumento expressivo de 26% no valor do contrato. Esse reajuste reforça a estratégia da gestora, que vem buscando elevar consistentemente o aluguel médio dos imóveis — um movimento que já mostra impacto direto na rentabilidade do fundo.
Outro ponto relevante foi a reavaliação patrimonial dos dois ativos, que agora somam R$ 673,3 milhões, representando uma valorização de +8,5% em apenas oito meses desde a aquisição. Para efeito de comparação, o IPCA no mesmo período foi de 3,9%. Essa valorização reforça a tese da gestora de que os imóveis do portfólio apresentam crescimento real e sustentável.
Renda mínima garantida segue até 2026
O fundo conta atualmente com uma renda mínima garantida (RMG) de R$ 290,00/m², válida até abril de 2026 ou até a completa locação dos andares vagos do Edifício Platinum — o que ocorrer primeiro. Esse mecanismo tem sido um importante apoio para manter os dividendos em um patamar elevado durante o período de vacância parcial.
Ainda no Platinum, a última locação realizada no início do ano consolidou um novo patamar de preço: R$ 365/m², um aumento de 17% em relação ao valor anterior. A valorização do aluguel acompanha a tendência positiva do mercado na região do Itaim Bibi.
Além disso, a gestão vem realizando revisionais e renovatórias com reajustes acima de 15%, o que reforça a atratividade dos imóveis. As negociações seguem ativas para ocupação dos andares ainda vagos, e a gestora indica que em breve poderá anunciar novos contratos.
Obras e modernizações nos ativos
Com foco na experiência dos inquilinos e na competitividade dos imóveis, o fundo está promovendo melhorias estruturais importantes. Entre elas, destacam-se:
- Instalação de catracas com reconhecimento facial
- Troca dos elevadores no Edifício Platinum
- Adequações de andares com mobília para modelo plug-and-play
Essas medidas têm gerado maior interesse por parte de potenciais locatários, com negociações em andamento.
Como será paga a parcela final da aquisição?
A última parcela referente à aquisição dos ativos, com vencimento em abril de 2026, ainda está em aberto. Essa parte não teve correção até o momento e permitiu que o fundo recebesse 100% dos aluguéis desde o início.
O plano inicial da gestora era realizar uma nova emissão de cotas para quitar esse valor e, ao mesmo tempo, ampliar o portfólio. No entanto, o atual cenário do mercado de capitais — marcado por aversão a risco e cotas sendo negociadas abaixo do valor patrimonial — dificulta essa alternativa.
Diante disso, o fundo avalia agora a emissão de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) como caminho mais viável. A operação contaria com garantias sólidas: imóveis de alto padrão, fluxo previsível de aluguéis e um LTV saudável em torno de 30%. A gestora acredita que, por esses fatores, o CRI teria uma taxa atrativa e risco controlado.
E os dividendos no pós-parcelamento?
Até a quitação da parcela final, o TOPP11 continuará distribuindo dividendos acima da rentabilidade real dos imóveis, graças ao parcelamento do pagamento.
No entanto, a partir de abril de 2026, caso não haja nova emissão de cotas, os proventos devem cair para um patamar mais próximo da rentabilidade direta dos ativos. Isso ainda dependerá de variáveis como:
- Taxa e condições do CRI
- Cenário de juros reais (NTN-B)
- Possível isenção da taxa de gestão por parte da RBR
- Evolução dos aluguéis nos imóveis
Conclusão
Mesmo com um portfólio extremamente concentrado em apenas dois imóveis, o TOPP11 vem entregando resultados sólidos em termos de valorização, reajustes contratuais e gestão de riscos. A próxima etapa — a quitação da parcela restante da aquisição — será decisiva para definir os rumos do fundo nos próximos anos.
