O TRXF11 comunicou ao mercado a conclusão da aquisição de cinco imóveis distribuídos por diferentes regiões do país, em um movimento que reforça a expansão geográfica do portfólio e amplia a exposição do fundo a grandes instituições educacionais e corporativas. Os ativos estão localizados no Rio de Janeiro (RJ), Campinas (SP), Canoas (RS), Porto Alegre (RS) e São Luís (MA), todos já ocupados por locatários de grande porte, como a Faculdade Anhanguera, a Faculdade Ânima e outras empresas relevantes.
Segundo o comunicado, o valor total desembolsado pelas aquisições foi de R$ 269,1 milhões, estruturado de forma combinada entre compensações, pagamentos à vista e assunção de dívidas via CRI. Parte desse valor — cerca de R$ 49 milhões — permanecerá em conta escrow até que pendências documentais e imobiliárias sejam regularizadas pelo vendedor, o VIUR11.
Os contratos associados a esses imóveis possuem prazo médio de 7,7 anos entre modalidades típicas e atípicas, garantindo previsibilidade no fluxo de receitas do TRXF11. A gestão destacou que os ativos apresentam características técnicas atuais e permanecem alinhados à estratégia do fundo de adquirir propriedades robustas, locadas a empresas com risco de crédito considerado sólido.
Diversificação geográfica e impacto estratégico
A chegada desses cinco imóveis amplia ainda mais a pulverização regional do TRXF11, que passa a ter presença reforçada em estados como São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Maranhão. O fundo afirmou que essa diversificação contribui para a resiliência do portfólio e para a redução de riscos concentrados.
Entre os destaques, está o shopping adquirido em São Luís (MA), que representa o primeiro imóvel do fundo na capital maranhense. Trata-se de um centro comercial inaugurado em 1999 e considerado referência na região. O empreendimento possui ampla infraestrutura, incluindo lojas âncoras, megalojas, cinema com dez salas e variedade gastronômica — um perfil que atende majoritariamente públicos de maior poder aquisitivo. Segundo o fundo, esse tipo de perfil tende a manter níveis mais estáveis de consumo e ocupação ao longo de diferentes ciclos econômicos.
Outro ponto relevante é que a administração do empreendimento está sob responsabilidade da AD Shopping, que desde 2021 vem conduzindo expansões, modernizações e iniciativas digitais, como a plataforma AlugueON. Esse conjunto de fatores reforça a expectativa da gestão sobre o potencial de estabilidade e valorização do ativo ao longo do tempo.
Negociação com o Hospital Albert Einstein para aquisição de unidades built to suit
Em outro fato relevante, o TRXF11 informou que celebrou promessa de compra referente a 70% de 16 futuras unidades autônomas localizadas na Marginal Pinheiros, em São Paulo (SP), atualmente construídas sob um contrato de locação atípico na modalidade built to suit para o Hospital Israelita Albert Einstein. As obras já estão em estágio avançado e serão destinadas a salas de consulta médica.
O investimento total previsto para essa transação é de R$ 226,29 milhões, dividido entre pagamentos imediatos na data do fechamento e desembolsos programados até abril de 2027, prazo estimado para a conclusão das obras e início de operação das unidades pelo hospital. Parte do valor será compensada com créditos da 12ª emissão de cotas do fundo.
O contrato de locação firmado com o Einstein tem prazo de dez anos e, por ser atípico, traz rigidez contratual que pode contribuir para a estabilidade das receitas do fundo após a entrega das unidades. A aquisição só foi possível após a renúncia formal do hospital ao direito de preferência.
Consolidação da estratégia de longo prazo
A gestão do TRXF11 reforçou que todas as operações anunciadas estão alinhadas ao objetivo de compor um portfólio formado por imóveis de qualidade, locados para empresas de grande porte e com contratos de longo prazo. A combinação entre diversificação geográfica, locatários de diferentes setores e contratos atípicos vem sendo um elemento recorrente na estratégia atual do fundo.
As operações divulgadas envolvem montantes expressivos e ampliam significativamente o escopo territorial e contratual do portfólio, fortalecendo uma base de receitas que tende a se manter mais estável, já que muitos dos locatários atuam em setores considerados essenciais ou resilientes, como educação, saúde e varejo.
