O TRXF11, fundo imobiliário focado no setor de varejo, anunciou a conclusão da aquisição de três imóveis estratégicos na Região Metropolitana de São Paulo. As propriedades estão locadas ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) e fazem parte de contratos de locação atípicos de longo prazo, variando entre 15 e 20 anos.
Detalhes da aquisição
O fundo adquiriu dois imóveis localizados na capital paulista — um na Rua Augusto Tolle, no bairro Santana, e outro na Rua Tito, na Lapa — e um terceiro na cidade de Cotia, no bairro Granja Viana. Todos já estão prontos, em operação e com o GPA desempenhando suas atividades normalmente.
O valor total do negócio foi de R$ 98,85 milhões. Desse montante, cerca de R$ 55,34 milhões correspondem ao saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) vinculados aos contratos, valor que foi assumido pelo fundo. Os R$ 43,5 milhões restantes foram pagos à vista na data da transação.
Contratos e segurança da receita
Os contratos de locação são do tipo atípico, garantindo estabilidade e previsibilidade de receita. Nesse modelo, mesmo em caso de rescisão antecipada, o locatário precisa arcar com o pagamento integral do contrato até o seu término. Isso reduz o risco de vacância e assegura maior proteção patrimonial para os cotistas do TRXF11.
Além disso, os créditos provenientes desses contratos estão vinculados a CRIs emitidos pela Opea Securitizadora S.A., agregando uma camada extra de estruturação financeira ao negócio.
Estratégia do portfólio
A aquisição reforça a estratégia do fundo de investir em imóveis de primeira linha, com localização privilegiada e inquilinos de grande porte. Segundo a gestora TRX, essa operação aumenta o cap rate médio do portfólio e eleva a participação de contratos atípicos na receita total.
O investimento também amplia a diversificação regional do TRXF11, consolidando sua presença em São Paulo e arredores, uma das regiões mais valorizadas do país para ativos de varejo.
Potencial de valorização
Com a compra desses três imóveis, o fundo busca não apenas estabilidade na geração de renda, mas também potencial de valorização no longo prazo. A localização estratégica e o inquilino com bom risco de crédito fortalecem o posicionamento do portfólio.
Além disso, a combinação entre preço competitivo de aquisição e condições contratuais robustas cria um cenário favorável para que o TRXF11 mantenha seu histórico de distribuição de rendimentos consistentes aos cotistas.
Contexto do mercado
No cenário atual, fundos imobiliários que conseguem adquirir ativos com contratos atípicos e inquilinos sólidos se destacam pela resiliência frente às oscilações econômicas. O varejo alimentar, segmento em que atua o GPA, costuma apresentar demanda estável, reforçando a segurança dessa aquisição.
A operação segue a tendência de alguns FIIs de buscar acordos que equilibrem previsibilidade de receita e possibilidade de ganho de capital, especialmente em um momento de expectativas de queda na taxa Selic, o que tende a aumentar o apetite por fundos de tijolo.
