O Valora Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (VGRI11) divulgou fato relevante informando a assinatura do compromisso de venda do edifício Cidade Jardim, localizado na Avenida Cidade Jardim, em São Paulo. A operação foi formalizada em 30 de dezembro de 2025 e envolve a alienação de 100% da participação do fundo no ativo.
O imóvel representa uma Área Bruta Locável (ABL) de 7.458 metros quadrados dentro do portfólio do fundo. Segundo o comunicado, a transação confirma informações que já haviam sido antecipadas ao mercado em fato relevante divulgado em agosto de 2025.
Valor da transação e estrutura de pagamento
O valor total negociado para a venda do edifício Cidade Jardim foi de R$ 345 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 46.259 por metro quadrado. O pagamento será realizado em duas etapas, conforme previsto no compromisso de compra e venda.
A primeira parcela corresponde a 35% do valor total, no montante de R$ 120,75 milhões, e será paga na assinatura da escritura definitiva. A segunda parcela, no valor de R$ 224,25 milhões, equivalente aos 65% restantes, deverá ser quitada em até seis meses após a assinatura, com correção pela variação positiva do IPCA.
Histórico do ativo dentro do portfólio
O VGRI11 adquiriu 50% do edifício Cidade Jardim em março de 2024, em um contexto macroeconômico distinto do observado atualmente. À época da aquisição, as expectativas em relação à taxa básica de juros indicavam um cenário mais favorável ao mercado imobiliário.
No entanto, ao longo do período de detenção do ativo, o ambiente macroeconômico passou por mudanças relevantes. A taxa Selic avançou de 10,75% ao ano para patamares próximos de 15% ao ano, alterando significativamente as condições de financiamento e o custo de capital para fundos imobiliários, especialmente aqueles com estratégia focada em ativos físicos.
Impactos do cenário macroeconômico na estratégia do fundo
Segundo a gestora, o aumento expressivo dos juros impactou diretamente o ambiente para novas emissões de cotas, dificultando a captação de recursos no segmento de fundos de tijolo. Esse cenário limitou alternativas para a quitação de obrigações financeiras assumidas nas aquisições do portfólio e levou ao alongamento de dívidas de curto prazo do fundo.
Parte relevante do endividamento do VGRI11 está atrelada ao CDI, o que elevou o custo financeiro em um período de juros elevados. Diante desse contexto, a monetização de ativos passou a ser avaliada como uma alternativa para reorganizar a estrutura de capital do fundo.
Gestão ativa e valorização do imóvel
Apesar do ambiente macroeconômico adverso, a gestão destacou que, ao longo de aproximadamente 21 meses, foi possível implementar uma estratégia ativa no edifício Cidade Jardim. Como resultado, a receita de locação do imóvel apresentou crescimento de 24,4% no período.
Essa evolução operacional contribuiu para a valorização do ativo. A proposta de venda negociada representa uma apreciação de cerca de 21,9% em relação ao preço de aquisição do imóvel em março de 2024, mesmo em um cenário considerado desfavorável para compressão de cap rate no mercado imobiliário.
Redução de alavancagem como principal objetivo
De acordo com o comunicado, os recursos provenientes da venda deverão ser direcionados prioritariamente para a amortização de obrigações financeiras do fundo. A expectativa da gestora é que a operação resulte em uma redução relevante do nível de alavancagem do VGRI11.
A estratégia busca aliviar o impacto do custo da dívida sobre os resultados do fundo, ajustando sua estrutura financeira a um cenário de juros ainda elevados. A gestora avalia que essa decisão está alinhada com a estratégia do fundo e com a preservação de valor no médio e longo prazo.
Efeitos sobre dividendos e acompanhamento do mercado
O fato relevante destaca que a venda do edifício Cidade Jardim não altera a expectativa de distribuição de dividendos do fundo, conforme projeções que vêm sendo apresentadas mensalmente nos relatórios gerenciais.
A administração do VGRI11 informou que seguirá à disposição para prestar esclarecimentos adicionais e que continuará mantendo os cotistas e o mercado informados sobre os desdobramentos relevantes da operação, incluindo o cronograma de recebimento das parcelas previstas.
Contexto para 2026
A movimentação ocorre após um ano marcado por desafios relevantes para os fundos imobiliários, especialmente em função dos juros elevados e da restrição no mercado de capitais ao longo de 2025. Para 2026, o mercado acompanha atentamente a evolução do cenário macroeconômico e os ajustes estratégicos adotados pelos fundos para adequação de seus balanços.
Operações de venda de ativos, como a anunciada pelo VGRI11, passam a ser analisadas dentro desse contexto, sobretudo quando envolvem valorização patrimonial, redução de alavancagem e reorganização financeira do portfólio.
