O fundo imobiliário XPCI11, gerido pela XP Asset, divulgou seu relatório gerencial referente a junho de 2025 com dados que mostram uma gestão ativa e estratégia focada em crédito de qualidade. Mesmo com uma leve queda no resultado mensal, o fundo manteve a distribuição robusta e anunciou movimentações relevantes no portfólio.
Rendimento e reservas: consistência nos pagamentos
Em junho, o XPCI11 distribuiu R$ 0,92 por cota, totalizando R$ 8,03 milhões em proventos. Esse valor foi levemente inferior ao registrado no mês anterior, que havia sido de R$ 9,63 milhões. Ainda assim, o fundo segue sólido, com reserva acumulada de correção monetária de aproximadamente R$ 7,60 milhões, ou R$ 0,87 por cota. Essa reserva oferece respaldo para manutenção da distribuição mesmo em momentos de maior oscilação de caixa.
Do total de rendimentos auferidos em junho, R$ 8,10 milhões vieram de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e R$ 0,34 milhão de FIIs (fundos imobiliários).
Estratégia ativa e novas aquisições
A equipe de gestão do XPCI11 segue atuando de forma ativa no mercado secundário, buscando ganhos de capital com operações bem estruturadas. Em junho, o fundo vendeu parcialmente o CRI MRV Flex e realizou a aquisição de R$ 20,79 milhões do CRI Sicredi, que já foi alienado com lucro e reinvestido em outros ativos em julho.
Esse tipo de operação reforça a estratégia do fundo de focar em papéis com originação e estruturação próprias, com taxas atrativas e garantias robustas. O objetivo é manter a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais.
Detalhes do novo ativo: CRI Sicredi
O CRI adquirido do Sicredi se destaca não apenas pelo valor de R$ 20,79 milhões e taxa de IPCA + 7,70% ao ano, mas também pela solidez do emissor. O Sicredi é uma das maiores cooperativas de crédito do país, com rating AAA pelas principais agências, mais de 2.800 agências e foco forte no agronegócio.
O lastro da operação está em sete agências avaliadas em R$ 133 milhões, o que confere segurança adicional para o investimento.
Portfólio do fundo: predominância em IPCA
A composição atual do portfólio do XPCI11 é majoritariamente indexada ao IPCA (80,7%), enquanto 19,3% está atrelada ao CDI. Essa predominância visa oferecer proteção contra a inflação e ganhos reais ao investidor, sobretudo em cenários de pressão inflacionária.
Atento ao mercado e à saúde dos devedores
A gestão reforçou também que mantém acompanhamento frequente com as áreas financeiras das empresas investidas, de forma a agir preventivamente em eventuais sinais de risco. Entre as páginas 11 e 14 do relatório, o fundo apresenta um mapeamento detalhado da estrutura de garantias dos CRIs e comentários individualizados sobre os papéis.
Fato subsequente: CRI JK Square
Já em julho, o fundo adquiriu o CRI JK Square por R$ 15 milhões a uma taxa de IPCA + 9,0361% ao ano. O ativo é lastreado em laje corporativa de alto padrão, recém-construída em uma área nobre de São Paulo. Mais detalhes sobre essa operação serão divulgados no próximo relatório, mas a taxa acima da média e a qualidade do lastro já chamam a atenção.
Panorama macro: inflação e curva de juros
O gestor também comentou o cenário macroeconômico, destacando que, segundo o Boletim Focus, houve queda nas projeções para o IPCA (de 5,44% para 5,18%) e para o IGP-M (de 4,16% para 2,25%). Por outro lado, a expectativa da taxa Selic subiu de 14,75% para 15,00% para 2025. Esses dados indicam um ambiente mais desafiador para a renda fixa tradicional, reforçando o papel de FIIs como alternativas atrativas.
Conclusão
Apesar de uma leve queda no resultado do mês, o XPCI11 continua entregando rendimentos expressivos e mostrando capacidade de gerar ganhos de capital com movimentações inteligentes. A aquisição do CRI Sicredi e o fato subsequente do JK Square confirmam a busca por ativos com alta qualidade, bons lastros e taxas atrativas. O fundo segue atento ao cenário macro e à saúde de seus devedores, mantendo seu compromisso com a gestão ativa e rentável.
