O XPIN11 divulgou um comunicado ao mercado com novos esclarecimentos sobre a proposta apresentada pelo fundo IBBP11 envolvendo a aquisição de seus imóveis. A movimentação ocorre após dúvidas levantadas por cotistas em relação à operação e à possível reestruturação associada.
Proposta envolve aquisição dos imóveis
Segundo o comunicado, a proposta do IBBP11 considera a aquisição dos imóveis do fundo pelo valor de R$ 339,1 milhões. Além disso, a operação prevê também:
- A assunção ou quitação das obrigações atualmente existentes no fundo
- A responsabilidade integral pelos investimentos necessários em manutenção corretiva e preventiva dos ativos
Isso significa que, caso aprovada, a operação envolveria não apenas a transferência dos imóveis, mas também compromissos financeiros ligados à preservação do portfólio.
Comparação entre valores
O material divulgado trouxe um comparativo entre três métricas relevantes:
- Valor contábil
- Valor de mercado
- Valor da operação pretendida
No fechamento de dezembro de 2025:
- O valor contábil da cota era de R$ 102,65
- O valor de mercado girava em torno de R$ 78,00
- O valor da operação almejada aponta R$ 85,19 por cota
Já em termos de patrimônio:
- O patrimônio líquido contábil era de aproximadamente R$ 733,9 milhões
- O valor de mercado total estimado estava próximo de R$ 557,7 milhões
- A operação pretendida considera R$ 609,1 milhões
Quando somadas as obrigações do fundo, estimadas em R$ 130,4 milhões, o valor total da estrutura pode atingir R$ 739,5 milhões.
Capex será assumido pelo comprador
Outro ponto relevante é a previsão de cerca de R$ 18 milhões em investimentos necessários para manutenção dos imóveis.
Esse montante também será assumido pelos compradores na estrutura proposta. Na prática, isso altera a forma como o valor econômico da transação pode ser analisado, já que parte dos investimentos que normalmente seriam realizados pelo fundo passaria a ser responsabilidade do adquirente.
Impacto na métrica por metro quadrado
Considerando os valores envolvidos e a Área Bruta Locável total de aproximadamente 267,9 mil m², o valor da operação implica um patamar próximo de R$ 2.827 por metro quadrado.
Esse número se posiciona entre:
- O valor contábil equivalente a cerca de R$ 3.226/m²
- O valor de mercado estimado em torno de R$ 2.568/m²
Consulta segue aberta
A proposta está sendo submetida à aprovação dos cotistas por meio de consulta formal iniciada em 9 de fevereiro de 2026.
O prazo para resposta vai até 24 de fevereiro de 2026. Caso a pauta seja aprovada, tanto a gestora quanto a administradora informaram que irão adotar as medidas necessárias para viabilizar a transferência da gestão associada à operação.
Possível mudança estrutural
O comunicado também reforça que a operação não se limita à venda dos ativos.
Ela está ligada a uma possível reestruturação, que inclui:
- Transferência de gestão
- Assunção de obrigações
- Redefinição da responsabilidade sobre investimentos futuros
Dessa forma, a decisão dos cotistas poderá influenciar diretamente a configuração futura do fundo.
