O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) informou ao mercado a conclusão de uma relevante operação de expansão de seu portfólio. Em continuidade ao fato relevante divulgado em junho de 2025, o fundo finalizou a aquisição de imóveis pertencentes ao RBRL11 e do ativo Bricklog Guarulhos, além de avançar de forma significativa na diligência para a compra integral do imóvel CL Imigrantes V.
O valor total da transação pode alcançar até R$ 1,59 bilhão, considerando os ativos já adquiridos e o imóvel ainda em diligência. A operação amplia de forma expressiva a escala do XPLG11 e reforça sua atuação no segmento logístico, especialmente em regiões estratégicas próximas à capital paulista.
Estrutura da transação envolve caixa, dívidas e cotas
O preço acordado para a aquisição dos ativos imobiliários foi estruturado de maneira diversificada, combinando pagamento em dinheiro, assunção de obrigações financeiras e integralização por meio de cotas do próprio fundo.
A parcela paga em moeda corrente soma R$ 434,56 milhões, sendo que até a data do comunicado já haviam sido desembolsados R$ 322,89 milhões. Além disso, o XPLG11 assumiu R$ 20 milhões em obrigações financeiras originalmente vinculadas ao RBRL11, relacionadas à aquisição de determinados ativos de sua carteira.
A maior parte do valor da transação, no montante de R$ 1,13 bilhão, será liquidada por meio da subscrição e integralização de cotas do XPLG11 no âmbito da 8ª oferta de cotas do fundo. Até o momento, já ocorreu a liquidação de aproximadamente R$ 936,07 milhões nessa modalidade, reduzindo a necessidade de desembolso imediato de caixa.
Condições para aquisição do ativo em diligência
A compra do imóvel CL Imigrantes V ainda está sujeita ao cumprimento de condições precedentes, incluindo a conclusão do processo de diligência e a celebração dos documentos definitivos. O fundo informou que qualquer atualização relevante sobre essa etapa será comunicada oportunamente ao mercado.
Mesmo com essa pendência, a transação já posiciona o XPLG11 em um novo patamar de escala operacional dentro do setor logístico brasileiro.
Portfólio alcança R$ 4,4 bilhões em patrimônio líquido
Após a conclusão das aquisições já realizadas, o XPLG11 passou a contar com um patrimônio líquido contábil aproximado de R$ 4,4 bilhões. O portfólio do fundo é composto por 25 empreendimentos distribuídos em seis estados, sendo mais de 75% localizados na região Sudeste.
A área bruta locável totaliza cerca de 1,41 milhão de metros quadrados, atendendo a uma base diversificada de 78 locatários. Do total da receita de locação, aproximadamente 32% provêm de contratos atípicos, enquanto o prazo médio ponderado dos contratos, considerando a receita de aluguel, é de 5,1 anos.
A maior exposição individual do fundo é ao Mercado Livre, empresa classificada com grau de investimento pela Fitch Ratings, com nota “BBB-”.
Endividamento e estrutura de financiamento
Para viabilizar a parcela em dinheiro da transação, o XPLG11 estruturou uma operação de securitização de recebíveis no valor total de R$ 505 milhões, por meio da emissão de CRI. Até o momento, já foram desembolsados R$ 346,05 milhões, com o valor remanescente condicionado à conclusão da aquisição do ativo ainda em diligência.
Com a totalidade dessa operação, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido do fundo está estimada em 15,5%. O CRI foi dividido entre séries atreladas ao CDI, que totalizam R$ 260 milhões com remuneração consolidada de CDI + 1,60% ao ano, e séries indexadas ao IPCA, que somam R$ 245 milhões com remuneração de IPCA + 8,76% ao ano.
Do montante total, o fundo poderá realizar o pré-pagamento de até R$ 420 milhões sem multa ou período de carência, o que oferece flexibilidade financeira para futuras movimentações.
Cap rate estimado e cenário operacional
Segundo a gestora, o cap rate estimado para o primeiro ano após o fechamento completo da transação é de aproximadamente 9,7%. O fundo também informou que, considerando o cenário atual, é esperado que o patamar de distribuição de rendimentos se mantenha em R$ 0,82 por cota no próximo semestre, ressalvando que se trata de uma expectativa e não de garantia.
O comunicado destaca ainda o contexto do mercado logístico brasileiro, caracterizado por taxa de vacância abaixo de dois dígitos e preços crescentes por metro quadrado, fatores que influenciam diretamente a dinâmica de renegociações e ocupação dos ativos.
Estrutura ampliada e próximos passos
Com a transação, o XPLG11 reforça sua estratégia de crescimento por meio da aquisição de imóveis logísticos de alto padrão, localizados em regiões consolidadas e com forte demanda operacional. A conclusão da diligência do ativo remanescente e eventuais novas captações devem definir os próximos capítulos dessa expansão.
