O XP Malls (XPML11), um dos maiores fundos imobiliários de shoppings do país, divulgou um fato relevante na última sexta-feira (29), comunicando a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) com a Riza Real Estate para a alienação de participações em nove empreendimentos de seu portfólio. A transação, que pode movimentar cerca de R$ 1,6 bilhão, representa um dos maiores movimentos estratégicos do fundo nos últimos anos.
Segundo o comunicado, aproximadamente 68% do valor da transação será pago à vista, enquanto os 32% restantes serão quitados em até cinco anos. Caso concluída, a operação poderá gerar liquidez de cerca de R$ 1 bilhão ao XPML11, além de ganho de capital estimado em até R$ 278 milhões. Isso abriria espaço para uma distribuição extraordinária de dividendos, que pode alcançar até R$ 4,90 por cota, conforme estimativa da gestora.
Detalhes dos ativos envolvidos
Os empreendimentos contemplados no acordo são alguns dos shoppings mais conhecidos do país. Entre eles, estão participações no Tietê Plaza Shopping, em São Paulo, no Campinas Shopping, em Campinas, no Grand Plaza Shopping, em Santo André, além da alienação integral do Shopping Downtown, no Rio de Janeiro. Também entram no pacote ativos em Salvador, Manaus e Duque de Caxias, refletindo a abrangência nacional do portfólio.
A estratégia do fundo, conforme descrito no fato relevante, é reduzir participações majoritárias e reforçar posições minoritárias em empreendimentos administrados pelos principais players do setor, além de se desfazer integralmente de ativos que perderam representatividade no portfólio ao longo do tempo.
Impactos financeiros e operacionais
O XPML11 destaca que, caso a operação seja concluída, haverá impacto positivo imediato na estrutura de capital do fundo, permitindo maior fôlego para honrar compromissos de aquisições anteriores. Além disso, a gestora aponta que a transação possibilitará a manutenção do atual patamar de distribuição de dividendos, em torno de R$ 0,92 por cota, por um período mais prolongado.
Outro ponto ressaltado é a melhoria dos indicadores operacionais. O NOI Caixa/m² (indicador que mede o desempenho financeiro ajustado pela área bruta locável) poderia subir cerca de 20%, passando da média de R$ 130/m² para R$ 155/m² na métrica dos últimos 12 meses.
Condições da operação
Apesar do potencial impacto, a transação ainda depende de condições precedentes para ser concluída. Entre elas estão a due diligence dos ativos e a estruturação do novo fundo pela Riza Real Estate, responsável pela aquisição. O prazo estipulado para que essas etapas sejam superadas é de até 90 dias.
Assim, investidores e cotistas do XPML11 devem acompanhar os próximos comunicados para confirmar se a venda será efetivada e em que termos os recursos entrarão no caixa do fundo.
Conclusão
O anúncio reforça a estratégia do XP Malls de reciclar portfólio e buscar maior eficiência na gestão de seus ativos. Além de fortalecer a estrutura de capital, a operação abre espaço para dividendos extraordinários e para a manutenção de distribuições consistentes, fatores que podem atrair atenção dos investidores no curto e médio prazo.
