O XPML11, um dos maiores fundos de shopping centers do mercado, trouxe atualizações importantes em seu mais recente relatório gerencial. O período foi marcado pela conclusão da alienação de nove participações para o fundo Riza Malls, operação que gerou um ganho de capital relevante.
Esse movimento impactou diretamente o resultado acumulado não distribuído, que alcançou aproximadamente R$ 2,70 por cota. A transação também influenciou o desempenho financeiro do mês de dezembro, quando o fundo registrou uma receita total de R$ 208,5 milhões.
Desse montante, R$ 150,5 milhões vieram de lucro imobiliário, refletindo o impacto da venda dos ativos no resultado do período.
Distribuição permanece dentro do guidance
Após esse desempenho, o fundo anunciou a distribuição de rendimentos de R$ 0,92 por cota. O valor está em linha com o guidance projetado para o semestre, que varia entre R$ 0,86 e R$ 0,92 por cota.
A sinalização reforça a previsibilidade do fluxo de caixa, mesmo após mudanças relevantes na composição do portfólio. Com a conclusão da transação, o XPML11 passou a contar com 24 shopping centers em sua carteira.
Indicadores operacionais mostram melhora
Nos indicadores operacionais, o fundo apresentou avanços importantes. A taxa de vacância física foi reduzida para 3,0%, demonstrando elevada ocupação dos ativos.
Já a inadimplência líquida registrou índice negativo de -2,0%, o que indica recuperação de valores anteriormente em atraso. A base de investidores também seguiu em expansão. O número de cotistas chegou a 679.735, com a entrada de 23.359 novos participantes no período. No mercado secundário, a cota encerrou janeiro de 2026 cotada a R$ 110,75.
Dezembro impulsionou o desempenho do setor
O mês de dezembro, tradicionalmente marcado pelas compras de Natal, teve forte impacto no desempenho do varejo. Administradoras e lojistas intensificaram campanhas promocionais e ações voltadas às famílias, contribuindo para o aumento do fluxo nos shopping centers.
De acordo com o Índice Cielo do Varejo Ampliado (ICVA), o varejo brasileiro registrou crescimento nominal de 2,6% na comparação anual. Mesmo em um cenário de juros elevados, o consumo mostrou resiliência, sustentando o movimento positivo no setor.
Shoppings mantêm evolução ao longo de 2025
Ao longo de 2025, o segmento de shopping centers apresentou evolução operacional consistente.
Altos níveis de ocupação, fortalecimento do mix de lojas e maior presença de categorias como serviços, alimentação e entretenimento contribuíram para ampliar a recorrência de visitas e o tempo de permanência dos consumidores.
Datas sazonais como Páscoa, Dia das Mães, Dia das Crianças, Black Friday e Natal reforçaram o papel dos shoppings como centros de consumo e experiência.
Indicadores de vendas e receita avançam
Entre os indicadores apresentados, o fundo destacou crescimento nas vendas por metro quadrado e no NOI caixa por metro quadrado. As vendas atingiram R$ 2.681/m², alta de 11,8% na comparação anual.
Já o NOI caixa chegou a R$ 167/m², avanço de 20,5% frente ao mesmo período de 2024. Outras métricas também evoluíram: Same Store Sales cresceram 0,5% Same Store Rent avançaram 4,3%
Perspectivas para 2026
Para 2026, o cenário segue exigindo disciplina diante do ambiente macroeconômico. A expectativa é de maior previsibilidade econômica e manutenção do consumo presencial.
Nesse contexto, o fundo sinaliza foco na preservação de liquidez, geração recorrente de caixa e avaliação criteriosa de novas oportunidades. O relatório também apresentou atualizações sobre a estrutura do fundo e o cronograma de desembolsos e recebimentos até 2027.
Sobre o XPML11
O XPML11 é um fundo imobiliário do segmento de shopping centers.
Tipo de fundo: Tijolo
Segmento: Shoppings
Número de cotistas: 679.735
Número de ativos: 24 shopping centers
Vacância física: 3,0%
Inadimplência líquida: -2,0%
Preço da cota (jan/2026): R$ 110,75
