O FIIB11, fundo imobiliário voltado ao setor industrial, divulgou seu novo relatório gerencial com informações sobre ocupação, inadimplência e o atual cenário do Perini Business Park, condomínio que concentra seus ativos. Os dados mostram movimentações relevantes de locação e devoluções de áreas, sugerindo impactos diretos no fluxo de caixa do fundo a partir de 2026.
O que é o Perini Business Park e por que ele é central para o FIIB11?
O FIIB11 é um fundo focado exclusivamente em um empreendimento industrial. Seu portfólio está concentrado no Perini Business Park, um condomínio formado por galpões industriais com módulos a partir de 509 m², projetado para receber empresas de diversos setores, especialmente metal-mecânico, logística, transportes, eletroeletrônicos, transformação de plásticos e serviços.
O modelo do parque industrial segue uma proposta de compartilhamento de custos. A infraestrutura e despesas comuns são rateadas entre os locatários, o que costuma gerar eficiência operacional e previsibilidade para as empresas instaladas. Conforme reforça o relatório, os galpões possuem ampla estrutura, com pé-direito elevado, cobertura com calhas de concreto e fechamento com painéis granilhados.
Atualmente, dentro do empreendimento, o FIIB11 possui 277.714,50 m² de terreno e 104.187,12 m² de área locável, incluindo acréscimo realizado em fevereiro de 2024. O restante do espaço pertence a outros proprietários do condomínio, operando sob regime compartilhado.
Vacância do FIIB11 aumenta após devoluções de módulos
O principal ponto do relatório está na dinâmica de ocupação. O fundo comunicou duas devoluções antecipadas de contratos. Uma delas envolve uma área de 2.506,21 m² no Bloco J – Módulo 4, com entrega prevista para 31 de janeiro de 2026, sem multa de rescisão. Segundo o relatório, essa saída deverá impactar o fluxo de caixa do fundo a partir de março de 2026, com redução equivalente a R$ 0,14 por cota.
A segunda devolução envolve um espaço menor, 503,67 m² no Bloco 4 – Módulo D, cujo contrato se encerrará antecipadamente em 15 de março de 2026, também sem cobrança de multa. O impacto estimado dessa devolução será de R$ 0,03 por cota, a partir de maio de 2026.
Além disso, o fundo informou que uma empresa que havia firmado contrato para locar 635,70 m² desistiu da operação, cancelando previsão anterior de aumento de receita a partir de dezembro de 2025.
O efeito combinado desses eventos se refletiu diretamente na taxa de vacância do fundo: um salto de 1,05% em setembro para 5,08% em outubro de 2025, em termos de área disponível. Essa variação indica o maior nível de vacância do ano e pode exigir novas negociações para recomposição da receita.
Nova locação ameniza parte das perdas futuras
Apesar das devoluções, o FIIB11 já confirmará a entrada de um novo locatário em 1º de abril de 2026, referente ao Bloco B – Módulo 4, com área de 1.945,70 m². Esse contrato terá prazo de cinco anos e, conforme o relatório, proporcionará impacto positivo de R$ 0,11 por cota a partir de maio de 2026. O avanço representa uma recomposição parcial do fluxo reduzido pelas rescisões anunciadas.
Inadimplência cresceu no mês: IPTU, condomínio e aluguel
O relatório também destaca situação de inadimplência relevante no FIIB11:
- Aluguel atrasado em outubro: 12,28%;
- IPTU pendente total: R$ 20.887,10, sendo R$ 20.376,76 em cobrança judicial;
- Condomínio pendente: R$ 71.758,92, dos quais R$ 69.975,71 estão judicializados.
Esse cenário reforça desafios de recuperação de valores e demonstra que parte das receitas do fundo depende de processos administrativos e judiciais.
O que observar daqui para frente?
Os próximos meses serão importantes para acompanhar se a gestão conseguirá reduzir a vacância, recuperar valores em atraso e manter o ritmo de reposição dos espaços desocupados. Como único empreendimento do fundo, o desempenho do Perini Business Park tende a refletir diretamente no resultado do FIIB11.
