O Tellus Properties Fundo de Investimento Imobiliário (TEPP11) divulgou fato relevante informando a superação das condições precedentes relacionadas à aquisição de um ativo imobiliário localizado na cidade de São Paulo. Com isso, o fundo avançou para a fase de liquidação inicial da operação, conforme previsto em comunicado anterior divulgado em novembro de 2025.
A operação envolve a compra de um imóvel corporativo situado na Avenida Paulista, uma das regiões mais consolidadas do mercado imobiliário de escritórios no país. Segundo o comunicado, a conclusão dessa etapa permitiu a liquidação de uma oferta pública de cotas e o pagamento do valor inicial ao vendedor.
Pagamento do sinal marca avanço da operação
De acordo com as informações divulgadas, o TEPP11 realizou o pagamento de R$ 72,715 milhões a título de sinal. Esse desembolso ocorreu após a liquidação da oferta de cotas da classe única do fundo, viabilizando o cumprimento das condições estabelecidas no compromisso de compra e venda firmado anteriormente.
As demais parcelas da aquisição seguirão o cronograma e as condições previstas no instrumento contratual, incluindo pagamentos parcelados e obrigações adicionais a serem cumpridas ao longo do tempo.
Ativo integra complexo multiuso na Avenida Paulista
O imóvel adquirido faz parte do complexo Top Center, empreendimento construído em 1975 e composto por uma torre comercial integrada a um shopping center, além de um edifício garagem que atende todo o conjunto. A torre corporativa conta com 17 andares e lajes de aproximadamente 792 metros quadrados, permitindo diferentes configurações de ocupação.
A localização do ativo, na Avenida Paulista, é apontada como um dos principais diferenciais da operação, em função da ampla oferta de transporte público, serviços e infraestrutura urbana disponíveis na região.
Estratégia envolve gestão ativa e reposicionamento
Segundo o racional divulgado pela gestão, a aquisição está alinhada à estratégia de longo prazo do TEPP11, que busca ativos com potencial de geração de renda recorrente, valorização patrimonial e oportunidades de gestão ativa. O imóvel apresenta possibilidades de reposicionamento operacional, incluindo melhorias físicas e estruturais.
Entre as iniciativas mapeadas estão a modernização das áreas comuns, o retrofit da fachada e a análise de eventual incremento de área construtiva. Essas ações visam ampliar a atratividade do empreendimento tanto para inquilinos atuais quanto para novos ocupantes.
Eficiência condominial e ajustes operacionais
No campo operacional, a gestão identificou oportunidades de aumento de eficiência na administração condominial. A proposta inclui reorganização administrativa, revisão de processos e adoção de práticas mais modernas de gestão predial.
Em análises preliminares, a estimativa é de que a taxa condominial possa ser reduzida de forma relevante, o que tende a impactar positivamente o custo de ocupação dos inquilinos. Também está em avaliação a possibilidade de obtenção de certificações ambientais, em linha com práticas ESG adotadas em outros ativos do portfólio.
Além disso, a gestão avalia medidas para revisar os valores de IPTU do imóvel, atualmente considerados desalinhados em relação a empreendimentos comparáveis da região.
Aluguéis abaixo do mercado chamam atenção
Outro ponto destacado no racional da operação diz respeito aos valores de locação atualmente praticados no Top Center. O aluguel médio do edifício está em torno de R$ 70,24 por metro quadrado, enquanto imóveis de padrão semelhante na Avenida Paulista registram valores mais elevados.
Esse cenário é acompanhado de perto pela gestão, que considera a oferta restrita de lajes entre 500 m² e 1.000 m² e a demanda estruturalmente resiliente da região como fatores relevantes para uma possível convergência gradual dos preços praticados ao longo do tempo.
Estrutura de pagamento é dividida em etapas
A aquisição do ativo foi estruturada com pagamentos escalonados. Além do sinal já liquidado, parte relevante do valor será paga em parcelas corrigidas pelo IPCA, por meio de compensação em cotas, ao longo dos próximos meses. Uma parcela adicional será quitada em dinheiro, também corrigida pelo índice de inflação, dentro do prazo contratual.
Esse modelo permite ao fundo diluir o impacto financeiro da aquisição e administrar a atual vacância do imóvel ao longo do período de transição.
Contexto do mercado e visão para 2026
A movimentação ocorre após um ano considerado desafiador para os fundos imobiliários, marcado por juros elevados e inflação pressionada ao longo de 2025. Esse cenário impactou a precificação de ativos e exigiu estratégias mais cautelosas por parte dos gestores.
Para 2026, o mercado acompanha possíveis mudanças no ambiente macroeconômico, que podem influenciar tanto a demanda por lajes corporativas quanto as decisões de investimento dos fundos imobiliários. Operações envolvendo ativos bem localizados e com potencial de reposicionamento passam a ser analisadas dentro desse contexto mais amplo.
O TEPP11 informou que seguirá mantendo os cotistas e o mercado atualizados sobre os próximos passos da operação, conforme o cumprimento das etapas previstas no contrato.
