O mercado de fundos imobiliários de escritórios ganhou um novo capítulo importante em fevereiro de 2026. O fundo imobiliário FATN11 (BRC Renda Corporativa) anunciou, por meio de um fato relevante, a assinatura de uma promessa de compra e venda de um edifício comercial inteiro na cidade de São Paulo. A movimentação reforça a estratégia da gestão em buscar ativos com potencial de valorização através de melhorias estruturais.
O imóvel em questão está localizado na Avenida Angélica, 745, uma região tradicional e consolidada da capital paulista, próxima a bairros como Higienópolis e Santa Cecília. Com uma infraestrutura que atende a diversos perfis de empresas, o prédio possui uma área bruta locável (ABL) de 4.135 metros quadrados, distribuídos em térreo e mais 14 pavimentos-tipo.
Detalhes da aquisição estratégica na avenida Angélica
A chegada do FATN11 a este novo endereço não é apenas uma expansão de portfólio, mas uma aposta técnica. O edifício passará por um processo de retrofit, que consiste em modernizar as instalações mantendo a estrutura original, e por um fit-out (preparação interna das unidades).
O objetivo da gestão é transformar o espaço no modelo “plug and play”. Esse conceito é cada vez mais procurado por empresas que desejam se mudar de forma rápida, encontrando escritórios já equipados, mobiliados e prontos para operação. No modelo multiusuário, o fundo consegue pulverizar o risco de vacância, não dependendo de apenas um único grande inquilino para garantir o fluxo de caixa.
As intervenções de obra devem começar de imediato. A previsão da administradora é que o processo de modernização e a ocupação gradual das lajes ocorram em um prazo estimado de oito meses. Isso significa que, até o final de 2026, o ativo deverá estar operando em sua capacidade máxima.
Estrutura de pagamento e engenharia financeira
Um ponto que chama a atenção no fato relevante do FATN11 é a forma como a compra será liquidada. A gestão optou por uma estrutura híbrida para preservar o caixa do fundo e otimizar o retorno ao cotista.
O valor total será pago em três frentes:
- Dinheiro em caixa: Um montante de R$ 22,5 milhões, com um sinal de 20,6% já pago e o saldo restante previsto para 30 de abril de 2026, corrigido pela taxa DI.
- Entrega de cotas: O fundo emitirá R$ 8,5 milhões em novas cotas para os vendedores, com pagamentos parcelados a partir de março de 2026.
- Direitos de construção: Uma parte inovadora do acordo envolve a cessão dos direitos de construção sobre o potencial residual do terreno.
Essa diversificação na forma de pagamento demonstra uma gestão ativa que busca não sobrecarregar as finanças do fundo no curto prazo, permitindo que as obras de retrofit avancem sem comprometer a liquidez necessária para a operação dos demais ativos.
Expectativa de receita e impacto nos dividendos do FATN11
Para os investidores que acompanham de perto os dividendos do FATN11, a projeção futura é otimista. Após a conclusão das obras e com a ocupação integral do prédio, a expectativa é que o imóvel gere uma receita de locação de aproximadamente R$ 662 mil por mês.
Considerando o investimento feito na compra e nas reformas, a gestão afirmou que a rentabilidade líquida estimada para esta operação é compatível com os demais ativos que já compõem a carteira do fundo. Isso garante que o perfil de risco e retorno do portfólio permaneça equilibrado.
Muitos cotistas se perguntam se uma obra desse porte pode reduzir os rendimentos mensais. Sobre isso, o fato relevante foi claro: a aquisição não deve gerar alterações significativas no valor dos dividendos distribuídos mensalmente durante o período de retrofit. Isso ocorre devido à estruturação do pagamento parcelado e ao uso estratégico das reservas, garantindo que o investidor continue recebendo seus proventos enquanto o novo ativo é preparado para gerar lucro máximo.
O modelo de negócio do FATN11 em 2026
O movimento realizado no edifício da Avenida Angélica consolida o perfil do FATN11 como um fundo que não apenas compra ativos prontos, mas que gera valor através da reforma e gestão de espaços de trabalho modernos. Em um cenário onde o trabalho híbrido e a necessidade de flexibilidade dominam o mercado corporativo, oferecer lajes prontas para uso imediato em localizações centrais é um diferencial competitivo enorme.
Com 45.181 investidores na base (segundo dados recentes de mercado) e uma gestão focada em ativos de renda urbana, o fundo se posiciona para capturar a retomada dos aluguéis comerciais em São Paulo. A localização na Angélica é estratégica por estar fora do eixo saturado da Faria Lima, oferecendo custos de locação competitivos para inquilinos de alto padrão.
O sucesso desta operação dependerá agora da agilidade na entrega do retrofit e da capacidade comercial de locar os 14 andares dentro do prazo de oito meses. Se o cronograma for cumprido, o FATN11 deve encerrar o ano com um incremento robusto em sua receita operacional.
