DEVA11 vale a pena? Conheça esse Fundo imobiliário

Quando se fala em fundos de recebíveis, o DEVA11 chama atenção por seus números expressivos. Com um Dividend Yield elevado (~17,86%) e um P/VP de cerca de 0,30, o fundo negocia próximo de R$ 28,02 no meio do ano de 2025, frente ao VPA de R$ 96,51. Esses dados geram debates no mercado: há quem veja oportunidade, há quem perceba risco. DEVA11 vale a pena? É justamente essa pergunta que vamos explorar neste artigo.

Com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,4 bilhão e uma liquidez diária média de R$ 564,7 mil, o fundo permite entrada e saída com relativa facilidade para um FII de recebíveis. O último rendimento divulgado foi de R$ 0,34 por cota, com proventos entre R$ 0,34 e R$ 0,68 ao longo de 2024-2025, mostrando certa volatilidade de curto prazo.

Ao longo do texto, vamos analisar se o desconto no preço reflete uma oportunidade real ou um preço por risco estrutural, observando governança, carteira e possíveis gatilhos de execução.

O último rendimento divulgado foi R$ 0,34 por cota, com históricos de proventos entre R$ 0,34 e R$ 0,68 em 2024-2025. A rentabilidade do mês mostra pressão recente (-14,17%), sinalizando volatilidade de curto prazo.

Vamos analisar se o desconto no preço reflete oportunidade de investimento ou se é preço por risco estrutural, destacando governança, carteira e possíveis gatilhos de execução.

Principais pontos

• Alta renda aparente: DY robusto, mas exige análise do fluxo de pagamentos.
• Desconto relevante: P/VP ~0,30 — pode indicar chance ou problema.
• Liquidez compatível: entrada/saída viáveis para investidores de mercado.
• Volatilidade recente: rentabilidade do mês negativa; separar ruído de risco.
• Foco na governança e no risco de crédito para decidir pelo investimento.

Visão geral do DEVA11: o que é, como funciona e quem está por trás

Trata-se de um fundo de recebíveis que prioriza originação de crédito imobiliário com perfil high yield. O objetivo é combinar geração de renda mensal com ganhos de capital por meio de CRIs e outros valores mobiliários ligados ao setor.

Devant Recebíveis Imobiliários: foco em CRIs high yield

O veículo investe majoritariamente em certificados recebíveis estruturados para oferecer retorno acima da média. A carteira é pulverizada e concentra ativos de multipropriedade, loteamentos e projetos corporativos.

Gestão Devant Asset e administração Vórtx

A gestão é feita pela Devant Asset, responsável por originação, due diligence e monitoramento. A administração e custódia ficam a cargo da Vórtx DTVM, com controles operacionais e obrigações legais.

Taxas, benchmark e política de distribuição

A taxa combinada fica em torno de 1,20% a.a. (ou 1% de gestão + 0,20% de administração), com performance de 10% sobre o que exceder 100% do CDI. Por lei, o fundo distribui pelo menos 95% do resultado semestral e paga rendimentos mensalmente até o 10º dia útil.

Snapshot do “presente”: métricas-chave que importam hoje

Vamos ao retrato rápido das métricas‑chave que orientam cotistas e interessados hoje.

Liquidez e preço

Liquidez média diária de R$ 564,7 K facilita entrar e sair sem forçar o preço. A liquidez histórica perto de R$ 670K confirma interesse do mercado.

Renda e consistência

O último rendimento foi R$ 0,34 por cota. A sequência de pagamentos em 2025 mostra pagamentos mensais: R$ 0,34; 0,46; 0,45; 0,46; 0,41; 0,43; 0,41; 0,44. Isso indica constância nos dividendos, com alguma variabilidade.

Risco e valuation

O Dividend Yield atual está em 17,86%, enquanto o P/VP é ~0,30 e o valor patrimonial por cota é R$ 96,51. Cotação de referência próxima de R$ 28,02 revela desconto expressivo.

Tamanho e volatilidade

Patrimônio líquido na casa de R$ 1,4 B e rentabilidade do mês de -14,17% mostram volatilidade relevante. A variação em 12 meses é negativa (~-12,63%), reforçando que a renda elevada vem acompanhada de prêmio por risco.

“Renda alta não é gratuita: o mercado cobra prêmio quando percebe risco de crédito ou execução.”

Dividendos em foco: histórico, tendência e sazonalidade de proventos

Desde 2021 os dividendos oscilaram, com picos durante o ciclo de inflação alta (2021–2022) e normalização após a deflação em out/2022.

Da fase de rendimentos elevados à normalização

O período de alta indexação elevou proventos. Nos anos mais recentes houve compressão dos spreads e menos influência dos indexadores.

Nos últimos meses os pagamentos ficaram entre R$ 0,34 e R$ 0,46 por cota, indicando um patamar mais contido.

Constância de pagamentos e sensibilidade a inflação/juros

O fundo mantém pagamentos mensais, porém são sensíveis a juros e à marcação a mercado dos CRIs.

Valores mobiliários e ativos de caixa ajudam a suavizar fluxo, mas a rentabilidade final depende da execução em cobrança e renegociação.

“Picos por indexadores não significam renda sustentável; o carry da carteira faz a diferença.”

• O informe mensal é essencial para antecipar variações.
• O tipo “papel” tende a reagir à queda de juros, mas sofre em choques de crédito.
• Para quem faz investimentos em fundos de recebíveis, entender essa dinâmica é central.

Desempenho de mercado: preço, retorno total e volatilidade recente

No último ano a cota sofreu queda relevante, criando um contraste entre preço descontado e renda elevada.

A variação em 12 meses ficou em torno de -12,63%. As janelas de curto prazo (1M e 3M) também apresentaram retornos negativos, enquanto o Dividend Yield nos 12 meses aparece próximo de 18,49%.

Variação em 12 meses e comportamento em janelas maiores

Ao decompor o retorno total vemos duas forças: queda de cotação e pagamentos de dividendos. Os proventos robustos compensam parte da perda, mas não anulam a desvalorização.

Em janelas de anos, choques de crédito e notícias sobre devedores têm impacto maior. Por isso, olhar apenas para rendimento monetário pode dar leitura incompleta do risco.

Impacto de ciclos de juros e deflação nos recebíveis imobiliáribos

A deflação de 2022 pressionou temporariamente os dividendos dos CRIs indexados, reduzindo pagamentos até a normalização. Quando a Selic cai, a precificação do crédito tende a melhorar e o valor das cotas pode subir.

Por outro lado, alta de juros eleva o prêmio exigido pelo mercado e pressiona preço e spreads. A volatilidade recente reflete esse prêmio de risco: quanto maior o yield, maior a sensibilidade a notícias sobre ativos e valores contratados.

“Dividendos fortes mitigam perdas, mas a leitura do retorno total exige acompanhar preço, crédito e ciclos macro.”

• Compare com pares em fundos imobiliários considerando carteira e inadimplência.
• Monitore inflação, CDI e notícias de devedores para avaliar janelas de entrada.

Carteira e riscos: onde o DEVA11 ganha e onde pode doer

A composição atual da carteira revela onde o fundo captura rendimento e onde a perda pode ocorrer. São 57 operações em certificados recebíveis imobiliários, sem concentração maior que 8% do patrimônio por CRI.

Exposição por segmento

A alocação combina corporativo (~33%), multipropriedade (~27%) e loteamentos (~17%).

Recebíveis imobiliários desses setores pagam spreads mais altos, mas exigem execução ativa em ciclos fracos.

Qualidade de crédito e garantias

O LTV médio é 43%, o que dá folga para execução. As garantias incluem cessão fiduciária, alienação fiduciária de participações, fianças e fundos de obra e reserva.

Inadimplência, carências e duration

Há menções de inadimplência e carências de juros em parte da carteira. Isso pode reduzir fluxo de proventos até o fim das carências.

A duration é ~2,8 anos, indicando sensibilidade a juros e reprecificação dos ativos.

Proteções contratuais e governança

• Diversificação: nenhuma operação >8% do PL, reduzindo risco de concentração.
• Proteções: 99% das operações têm mecanismos contra deflação.
• Gestão: monitoramento ativo e execução de garantias são críticos para preservar valor das cotas.

“O prêmio de yield compensa o risco, mas exige acompanhamento rigoroso dos informes e decisões de crédito.”

Gestão, taxas e execução: a relação custo-benefício para o cotista

A combinação entre taxa e capacidade de originação define o rendimento líquido que o investidor recebe. Gestão ativa e uma política clara de cobrança impactam diretamente o resultado.

Taxas e estrutura de cobrança

A estrutura de custos é 1,20% a.a. (ou 1% de gestão + 0,20% de administração). Há ainda taxa de performance de 10% sobre o que exceder 100% do CDI.

Esses encargos reduzem o yield bruto e exigem que a gestão entregue alfa para justificar o prêmio de risco.

Originação e acompanhamento das operações

Devant Asset opera com originação própria e monitoramento contínuo. A diligência e a execução de garantias são fundamentais para preservar valor.

A disciplina inclui critérios de crédito, limites por devedor, LTV médio controlado e análise de garantias.

• Pagamentos são feitos até o 10º dia útil, oferecendo previsibilidade.
• Reciclagem de ativos e timing de alocação podem capturar spreads em janelas de estresse.
• Liquidez e boa comunicação ajudam a reduzir ruído e volatilidade.

“Gestão, taxas e execução formam o tripé que sustenta renda elevada com risco controlado.”

Preço, valor e “desconto”: interpretando o P/VP na tese

Quando o mercado fixa um preço tão distante do balanço, atenção: há um prêmio por risco embutido.

O que significa negociar a 0,30 do valor patrimonial

Negociar por cerca de R$ 28,02 enquanto o valor patrimonial por cota é R$ 96,51 (P/VP ~0,29–0,30) indica que o mercado desconta problemas de crédito, atrasos ou incertezas não refletidas imediatamente no balanço.

Esse gap pode oferecer margem de segurança, mas também oculta riscos reais de execução e prazo.

Drivers para fechamento de desconto e possíveis armadilhas

Principais gatilhos para reduzir o desconto incluem: resolução de casos de devedores, fim de carências, melhora na percepção de risco e queda dos juros, além de recuperação nos dividendos.

Armadilhas: confundir valor patrimonial com valor realizável em stress, subestimar custos de execução de garantias e ignorar marcação a mercado dos CRIs.

“Desconto pode ser oportunidade ou alerta; a leitura depende da carteira, garantias e governança.”

• Verifique qualidade da carteira e das garantias.
• Considere base de cotistas e comunicação da gestão.
• Acompanhe dividendos como sustentação do carrego enquanto o mercado reavalia o risco.

Conclusão

Em termos objetivos, há um trade-off claro entre dividendos elevados (DY ~17,86% / 12M ~18,49%) e desconto sobre o valor patrimonial (P/VP ~0,30; VP/cota R$ 96,51; cotação ~R$ 28,02).

Dados-chave: liquidez média diária R$ 564,7 K, PL R$ 1,4 B, últimos rendimento R$ 0,34 e rentabilidade do mês -14,17%.

O fundo oferece potencial de ganhos capital com fechamento do P/VP e fluxo de dividendos, mas há riscos de crédito e volatilidade que exigem execução ativa da gestão, além de casos de inadimplências.

Considere custos (taxa administração e performance), diversificação entre fundos e horizonte de anos antes de aumentar posição.

Monitore informes mensais, indicadores macro e a base de cotistas. Se seu perfil aceita risco, essa tese pode entrar na carteira; caso contrário, busque alternativas menos voláteis.

FAQ

O que é o fundo DEVANT Recebíveis Imobiliários e como ele funciona?

É um fundo imobiliário focado em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) de maior rendimento. A estratégia consiste em estruturar e adquirir CRIs high yield, buscando retorno via juros e ganho de capital, enquanto a administração cuida da gestão dos ativos, cobranças e relações com investidores.

Quem são os gestores e qual o papel da Devant Asset e da Vórtx?

A Devant Asset atua na originação, seleção e monitoramento dos CRIs; a Vórtx presta serviços de administração do fundo, incluindo custódia, controle de cota e prestação de contas. Juntas, respondem por decisões de crédito, compliance e comunicação com cotistas.

Quais taxas os cotistas devem considerar?

Além da taxa de administração, verifique eventuais taxas de performance e custos operacionais. Essas taxas afetam diretamente a rentabilidade líquida e devem ser comparadas ao benchmark e a fundos similares antes de investir.

Como interpretar a liquidez média diária de cerca de R$ 564,7 mil?

Indica volume negociado no mercado secundário e afeta a facilidade de compra e venda de cotas. Liquidez moderada/alta facilita ajuste de posição, mas preços podem variar em momentos de estresse.

O que significa um P/VP de 0,30 e valor patrimonial por cota de R$ 96,51?

P/VP de 0,30 indica que a cotação está a 30% do valor patrimonial. Pode sinalizar desconto expressivo por risco percebido ou oportunidade de compra. É essencial avaliar qualidade dos ativos e razão do deságio antes de decidir.

Qual o impacto de um dividend yield elevado, como 17,86%?

Yield alto pode indicar pagamentos recentes robustos, mas também risco elevado — proveniente de CRIs mais arriscados, amortizações excepcionais ou desvalorização da cota. Verifique sustentabilidade dos proventos e cobertura por caixa.

O que explica um rendimento recente de R$ 0,34 por cota e rentabilidade mensal negativa?

Rendimento por cota mostra o fluxo distribuído; a rentabilidade negativa no mês geralmente reflete ajuste do preço da cota pelo mercado, provisões de crédito ou mudanças nas expectativas de juros e inadimplência.

Como os ciclos de juros e a inflação afetam fundos baseados em CRIs?

A alta de juros tende a valorizar papéis indexados a taxas elevadas, mas aumenta risco de crédito do devedor. Deflação ou queda nos juros pode reduzir spreads e rendimento. A sensibilidade depende do indexador dos CRIs na carteira.

Qual é o perfil de risco da carteira (exposição a multipropriedade, loteamentos e corporativo)?

Carteiras diversificadas entre multipropriedades, loteamentos e crédito corporativo têm riscos distintos: loteamentos dependem de vendas imobiliárias, multipropriedade tem risco operacional e corporativo depende de geração de caixa da empresa. Concentração em qualquer segmento aumenta risco.

Como a qualidade de crédito, garantias e LTV médio influenciam o risco?

Garantias reais e LTV (loan-to-value) baixos reduzem risco de perda. Alta exposição a créditos sem garantias sólidas ou LTV elevado amplifica chance de perda em inadimplência. Avalie relatórios do fundo sobre garantias e provisões.

Que tipo de inadimplência e carência preocupa mais os cotistas?

Inadimplência prolongada em créditos principais, carência de juros sem previsão clara de recuperação e concentração em poucos devedores são sinais de alerta. Esses eventos reduzem recebíveis e podem suspender distribuição de rendimentos.

Quais proteções contratuais e práticas de governança são relevantes?

Cláusulas de aceleração, garantias adicionais, covenants financeiros e monitoramento contínuo são cruciais. Boa governança inclui transparência nos informes mensais, comitês de risco e auditoria independente.

Como avaliar a relação custo-benefício da gestão diante das taxas cobradas?

Compare taxa de administração e performance com resultados históricos líquidos e com fundos semelhantes. Analise disciplina de alocação, histórico de originação e capacidade da gestora em recuperar créditos problemáticos.

Quais drivers podem reduzir o desconto e elevar o preço da cota em relação ao VP?

Melhora na qualidade dos ativos, recuperação de inadimplência, amortizações relevantes, queda dos juros e maior demanda por cotas podem reduzir o desconto. Transparência e mudança positiva na gestão também ajudam.

Para que tipo de investidor esse fundo pode fazer sentido?

Pode interessar investidores que buscam renda elevada e aceitam risco de crédito, volatilidade e possível perda de capital no curto prazo. Não é ideal para quem precisa de liquidez imediata ou baixa aversão a risco.

Como posicionar o fundo numa carteira diversificada?

Use como componente de renda com alocação moderada visando complementar juros e dividendos. Defina tamanho de posição conforme tolerância ao risco, horizonte de investimento e exposição já existente a crédito imobiliário.

Onde encontrar informações detalhadas e atualizadas sobre o fundo?

Consulte o informe mensal do fundo, demonstrativos de desempenho, material da administradora (Vórtx) e comunicados da gestora (Devant Asset). Relatórios fornecem carteira, indicadores, provisões e eventos relevantes.