O BRCO11, um dos fundos imobiliários de logística mais antigos e conhecidos da B3, divulgou nesta quarta-feira (30) um fato relevante que deixou cotistas em alerta. A MRO Serviços Logísticos, inquilina de um dos ativos do fundo, comunicou a decisão de rescindir antecipadamente o contrato de locação do imóvel localizado em Embu das Artes (SP), conhecido como Imóvel Bresco Embu.
A rescisão representa 100% da área bruta locável (ABL) do galpão, sendo 7.476,58 m² de área construída e mais 10.605,17 m² de pátio, totalizando mais de 18 mil m². Esse contrato havia sido firmado em março de 2022 e, portanto, não completou nem três anos de vigência.
Impacto financeiro: o que muda para os cotistas do BRCO11?
De acordo com o comunicado oficial, a locação representava cerca de 3,1% da receita estabilizada do fundo, o que equivale a aproximadamente R$ 0,03 por cota. Embora o percentual não seja dos mais elevados dentro da carteira total, a devolução integral do ativo chama atenção, principalmente por envolver um imóvel logístico completo.
O contrato previa um aviso prévio de três meses para desocupação, além de uma indenização de três aluguéis mensais, corrigida pelo IPCA e proporcional ao tempo restante do contrato. Isso significa que, mesmo com a saída antecipada, o fundo receberá um valor adicional como compensação, o que deve ajudar a suavizar o impacto no curto prazo.
O que pode ter motivado a MRO a sair?
A MRO Serviços Logísticos é uma empresa relevante no setor de transporte e armazenagem. A decisão de devolução pode estar ligada a uma reestruturação interna, redução de custos, mudança de estratégia geográfica ou até a realocação para outro imóvel com condições mais vantajosas.
Para o fundo, a saída não necessariamente representa uma fragilidade da gestão, mas coloca pressão sobre a vacância. O desafio agora será relocar o ativo no menor tempo possível, mantendo a rentabilidade e a atratividade do portfólio.
Histórico e robustez do BRCO11
O Bresco Logística FII (BRCO11) é um fundo bem consolidado no segmento de galpões logísticos, com uma carteira diversificada e ativos bem localizados. Sua estratégia de longo prazo, focada em imóveis premium e contratos com grandes empresas, o coloca entre os FIIs mais procurados por investidores que buscam previsibilidade e estabilidade nos rendimentos.
Apesar do episódio envolvendo a MRO, o fundo continua com uma carteira majoritariamente ocupada, e a gestão possui histórico de boa performance na reocupação de imóveis vagos. O desafio de realocar o Bresco Embu pode ser enfrentado com uma estratégia ativa de prospecção, sobretudo considerando a localização estratégica do ativo, próximo à capital paulista e com acesso facilitado a importantes rodovias.
Oportunidade ou sinal de alerta?
Para os investidores, o fato relevante pode ser interpretado de duas maneiras. Por um lado, a rescisão gera um impacto financeiro limitado, com efeito estimado em apenas R$ 0,03 por cota. Além disso, o fundo receberá uma indenização que, no curto prazo, compensa parcialmente a perda de receita recorrente.
Por outro lado, a saída de um inquilino em um cenário macroeconômico desafiador pode dificultar a reposição da locação nas mesmas condições anteriores. O mercado de galpões segue aquecido em algumas regiões, mas há também uma oferta crescente de ativos logísticos, o que pode pressionar preços e prazos de negociação.
O que esperar nos próximos meses?
Com o aviso prévio de três meses, a desocupação deve ocorrer até o final de julho de 2025. Até lá, o fundo continua recebendo os aluguéis normalmente. A indenização também será paga nesse período, respeitando os termos contratuais.
A gestora Bresco Investimentos e Gestão ainda não comentou sobre estratégias específicas para a recolocação do imóvel, mas é provável que novidades apareçam nas próximas comunicações mensais ou relatórios gerenciais.
Conclusão
A notícia da devolução do imóvel de Embu é um sinal de movimentação dentro do portfólio do BRCO11, mas não altera substancialmente o perfil do fundo, que segue diversificado e sólido. A gestão terá agora o desafio de transformar a vacância temporária em nova oportunidade de renda, e os cotistas devem acompanhar os próximos passos com atenção redobrada.
