O fundo imobiliário XP Malls (XMPL11) anunciou nesta semana a venda de sua participação indireta no Shopping D, localizado em São Paulo. A transação marca mais um passo na estratégia da gestora de reciclagem de portfólio e otimização de resultados, com ganho estimado de R$ 0,10 por cota em dividendos, a serem distribuídos após a conclusão da operação.
A negociação foi feita em conjunto com a SYN Prop e Tech S.A., antiga proprietária majoritária do ativo. O valor da venda foi de R$ 22,38 milhões, sendo que a participação do fundo no shopping era de 23%.
A operação, ainda sujeita à aprovação do CADE e outras condições usuais, deve gerar um ganho de capital de R$ 5,61 milhões, com uma TIR de 29,3% ao ano, considerando o período desde a aquisição do ativo — realizada há pouco mais de um ano, em junho de 2024, dentro do pacote de shoppings do portfólio SYN.
Venda reforça gestão ativa e foco em ativos estratégicos
Segundo a gestora, o Shopping D representava menos de 1% do NOI Caixa total do fundo, o que o colocava como o ativo menos relevante em geração de caixa dentro do portfólio do XMPL11. Além disso, o ativo apresentava indicadores operacionais inferiores à média, justificando a decisão de alienação.
A venda está em linha com o foco do fundo em gestão ativa, melhora dos KPIs financeiros e otimização do portfólio, uma estratégia que busca fortalecer os resultados operacionais do fundo por meio da troca de ativos menos performáticos por oportunidades com maior retorno.
Portfólio segue robusto e diversificado
Mesmo com a saída do Shopping D, o portfólio do XP Malls segue altamente diversificado, com grande concentração em ativos no Sudeste (75%), seguido por Nordeste (14%), Norte (7%) e Sul (5%).
Em termos de administração dos shoppings, a SYN ainda detém a maior fatia da ABL (32%), seguida pela Allos (16%), JHSF (15%) e Ancar Ivanhoe (7%).
A contribuição de cada shopping para o NOI também evidencia a força de outros empreendimentos no portfólio. Os maiores geradores de receita nos próximos 12 meses devem ser o Tijuca Plaza Shopping (10%), Grand Plaza Shopping (10%), e o Catarina Fashion Outlet (6%), conforme mostram os dados do fundo.
Perspectivas para os cotistas
A expectativa de distribuição de R$ 0,10 por cota oriunda da venda é um alívio bem-vindo para os cotistas, especialmente em um momento em que o mercado avalia com atenção a resiliência dos FIIs de shopping diante de mudanças no comportamento do consumidor e da concorrência com o e-commerce.
Ainda que a distribuição esteja condicionada à finalização da operação, ela representa um retorno relevante e pontual, oriundo da estratégia de reciclagem de ativos. Isso contribui para o caixa do fundo e pode ser reinvestido em novos ativos ou usado para reduzir obrigações financeiras.
Com patrimônio líquido superior a R$ 1 bilhão e uma carteira bem distribuída, o XMPL11 segue sendo um dos principais fundos do segmento de shopping centers na bolsa brasileira. A venda do Shopping D mostra que a gestão continua comprometida com a alocação eficiente de capital e com a entrega de valor aos cotistas.
