O RBVA11, fundo imobiliário de gestão ativa voltado para imóveis de varejo, anunciou a venda de mais um ativo dentro de sua estratégia de reciclagem de portfólio. A transação foi formalizada no dia 7 de agosto de 2025 e envolve um imóvel localizado em São Matheus, bairro Jardim Tietê, na cidade de São Paulo, atualmente ocupado pela Caixa Econômica Federal.
O negócio foi fechado pelo valor total de R$ 5,5 milhões, o que equivale a R$ 5.863,54 por metro quadrado. O pagamento será feito em cinco parcelas: a primeira, de R$ 1,5 milhão, já recebida na data de assinatura, e outras quatro de R$ 1 milhão cada, a serem pagas mensalmente.
Segundo o comunicado do fundo, a operação gerou um lucro de R$ 572.117,24, equivalente a R$ 0,004 por cota, resultado que reforça a estratégia de vender ativos em condições favoráveis e reinvestir os recursos de forma mais eficiente.
Valor acima do mercado
A venda superou em 14,2% o custo de aquisição do imóvel e ficou 23,6% acima do valor do último laudo de avaliação, realizado em dezembro de 2024. Esses números resultaram em uma taxa interna de retorno (TIR) de 11,87% ao ano, equivalente a IPCA + 6,07% ao ano ou CDI + 3,26% ao ano.
A TIR considera não apenas o valor investido inicialmente, mas também todas as receitas, despesas e investimentos relacionados ao ativo, além do valor obtido na venda. Essa métrica é especialmente relevante para fundos imobiliários, pois mede a eficiência do capital aplicado ao longo do tempo.
O ganho de capital obtido será incorporado à parcela de rendimentos extraordinários distribuídos pelo fundo. O RBVA11 mantém seu guidance de R$ 0,09 por cota ao mês para o semestre, respeitando a exigência legal de distribuir pelo menos 95% dos lucros semestrais apurados em regime de caixa.
Histórico de vendas estratégicas
A alienação do imóvel de São Matheus é mais um passo na estratégia de reciclagem de portfólio do fundo. Desde o início dessa política, já foram vendidos 22 imóveis, movimentando R$ 225,5 milhões e gerando um ganho de capital total de R$ 70,5 milhões.
Além disso, a diferença acumulada entre os valores de avaliação e os preços efetivos de venda chega a R$ 42,5 milhões, o que demonstra a capacidade da gestão em agregar valor por meio de negociações bem conduzidas.
Redução de exposição ao setor bancário
Com a venda de mais um imóvel locado a uma instituição financeira, o RBVA11 reduziu ainda mais sua exposição ao setor bancário. Agora, nenhum inquilino representa mais de 26% da receita contratada do fundo. Essa diversificação é importante para mitigar riscos e garantir maior estabilidade nos fluxos de receita.
A mudança no perfil do portfólio também evidencia uma busca ativa por maior presença no setor varejista, segmento que tende a ter demanda mais pulverizada e menos dependente de poucos locatários.
Foco no varejo e geração de valor
O RBVA11 mantém sua estratégia de investir em imóveis com vocação natural para o varejo, priorizando ativos bem localizados, adaptáveis e com potencial de valorização. A gestão busca equilibrar a geração recorrente de renda por meio de locações de longo prazo com operações pontuais de venda, aproveitando oportunidades para reciclar o portfólio e aumentar o potencial de retorno.
Para investidores, essa venda reforça a imagem de um fundo capaz de combinar segurança na distribuição de rendimentos com ganhos adicionais provenientes de negociações estratégicas. Além disso, a diversificação conquistada nos últimos anos oferece maior previsibilidade e solidez para os cotistas.
O caso do imóvel de São Matheus ilustra como a gestão ativa pode maximizar resultados: compra em momento oportuno, geração de renda durante a locação e venda com valorização expressiva, tudo alinhado a um plano de longo prazo para crescimento sustentável.
