O fundo imobiliário MAXR11, focado no segmento de varejo, divulgou um fato relevante nesta segunda-feira (11) informando aos cotistas uma renegociação importante com sua principal inquilina, a Americanas S.A. O ajuste contratual inclui descontos significativos nos aluguéis de três imóveis, localizados em Vitória (ES), Belém (PA) e Maceió (AL), e terá impacto direto na receita do fundo ao longo de um ano.
Descontos foram concedidos para evitar rescisões
Segundo o documento, o MAXR11 firmou o sexto aditamento aos contratos de locação com a Americanas. A renegociação ocorreu devido às dificuldades financeiras enfrentadas pela varejista, que buscava alternativas para manter suas operações nos imóveis ocupados.
O fundo decidiu conceder descontos temporários, classificados como ato de mera liberalidade, para evitar a rescisão contratual e garantir a continuidade da locação. Os percentuais de redução foram os seguintes:
- Vitória (ES): 58% de desconto
- Belém (PA): 52% de desconto
- Maceió (AL): 41% de desconto
Esses ajustes entram em vigor a partir de julho de 2025 e seguem até junho de 2026.
Impacto financeiro será sentido nas distribuições
A concessão dos descontos representa uma redução temporária na receita mensal do MAXR11 de R$ 131.941,94. Na prática, isso equivale a um impacto estimado de aproximadamente R$ 0,12 por cota ao mês durante o período.
Apesar da diminuição nos rendimentos, a administradora BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM destacou que essa medida tem como objetivo preservar valor para os cotistas no longo prazo, minimizando riscos de vacância e mantendo uma relação contratual sólida com a locatária.
Contratos continuam válidos até 2029
Mesmo com as alterações nos valores de aluguel, as demais condições dos contratos foram mantidas, incluindo o prazo de vigência, que segue até 1º de janeiro de 2029. Como proteção adicional, o acordo prevê que, caso a Americanas rescinda algum dos contratos nos próximos 12 meses, o fundo poderá cobrar a devolução integral dos descontos concedidos até a data da saída.
Essa cláusula funciona como uma garantia para o MAXR11, que busca equilibrar a necessidade de adaptação à situação financeira da locatária com a segurança do fluxo de caixa futuro.
Estratégia visa estabilidade a longo prazo
A decisão do MAXR11 de renegociar e conceder descontos reflete uma estratégia de gestão ativa voltada à preservação de ocupação e manutenção de receitas, ainda que temporariamente reduzidas. Essa prática é comum no mercado imobiliário, especialmente quando a vacância de imóveis pode gerar custos e perda de rendimento ainda maiores para o fundo.
Além disso, a permanência de um locatário de porte nacional, mesmo com ajustes no contrato, tende a contribuir para a estabilidade do portfólio e a previsibilidade de receitas após o período de descontos.
Contexto do fundo
O MAXR11 é um fundo de investimento imobiliário com foco no setor de varejo, composto por imóveis comerciais locados a empresas de grande porte. Sua gestão é feita pelo BTG Pactual, e o fundo é negociado na B3 sob o código MAXR11. A performance do fundo está diretamente ligada à saúde financeira de seus inquilinos e às condições do mercado imobiliário.
Nos últimos meses, o segmento de varejo tem enfrentado desafios econômicos, e a Americanas S.A., principal locatária do fundo, passou por processos de renegociação com diversos credores e locadores para manter a operação.
O que o investidor deve observar
A notícia indica que, embora haja um impacto negativo temporário no rendimento mensal, o fundo optou por evitar o risco de perda de ocupação. Isso significa que, após junho de 2026, os valores de aluguel devem voltar ao patamar anterior, o que pode beneficiar novamente a receita.
Investidores devem acompanhar se a Americanas conseguirá estabilizar sua situação financeira e manter as operações nos imóveis do fundo até o fim dos contratos. Além disso, o resultado dessa renegociação poderá servir de referência para futuras decisões da gestão.
