A Medida Provisória 1303 (MP 1303) trouxe alterações que podem impactar profundamente os investidores de fundos imobiliários (FIIs). Embora os dividendos permaneçam isentos de Imposto de Renda, mudanças no cálculo e na obrigatoriedade de distribuição podem afetar diretamente a renda dos cotistas a partir de 2026.
Fim do regime de caixa: como funciona
Atualmente, os FIIs distribuem rendimentos pelo regime de caixa, ou seja, com base no lucro efetivamente realizado pelo fundo. Esse modelo garante maior previsibilidade para os investidores, pois os dividendos são pagos de acordo com o fluxo real de receitas e despesas.
Com a MP 1303, o cálculo de distribuição passaria a ser feito pelo regime de competência, que considera ajustes contábeis, reavaliação de ativos e provisões futuras. Na prática, mesmo que o caixa do fundo esteja positivo, resultados negativos registrados contabilmente podem reduzir ou suspender a distribuição de dividendos.
Revogação dos 95%: o que muda na prática
Outro ponto central é a possível revogação da obrigatoriedade de distribuir 95% dos lucros aos cotistas. Hoje, essa regra garante que quase todo o lucro do fundo seja repassado mensalmente, aumentando a previsibilidade de renda.
Com a revogação, os gestores passam a ter total liberdade para decidir quanto pagar. Em momentos de mercado instável, fundos de fundos (FOFs) e FIIs multiestratégia podem reduzir ou até suspender pagamentos, deixando os investidores dependentes das decisões da administração.
Especialistas alertam que isso aumenta o risco para quem depende dos dividendos como renda, pois fatores contábeis — como reavaliação de imóveis, de CRIs ou de cotas de outros FIIs — podem afetar diretamente o cálculo de distribuição, mesmo que não haja impacto real no caixa do fundo.
Exemplos práticos de impacto
Alguns exemplos mostram como mudanças contábeis podem afetar a renda dos cotistas:
- Reavaliação patrimonial dos imóveis: se o valor do imóvel for ajustado para baixo, o lucro apurado no regime de competência cai, reduzindo dividendos.
- Deterioração de CRIs ou CRAs: provisões para inadimplência podem reduzir resultados apurados, mesmo sem saída de caixa.
- Flutuação do valor de cotas de FIIs: em fundos de fundos, mudanças no valor de mercado das cotas podem afetar a distribuição de rendimentos.
Essas situações mostram que a decisão de pagar ou não dividendos ficará cada vez mais ligada ao gestor do fundo, e não apenas aos resultados financeiros efetivos.
O que investidores devem observar
Embora os dividendos continuem isentos, o novo modelo cria maior dependência da gestão e maior incerteza. Para investidores, isso significa:
- Renda mensal menos previsível;
- Maior risco em momentos de mercado volátil;
- Necessidade de acompanhar a gestão do fundo mais de perto;
- Potencial impacto em FIIs de fundos de fundos e multiestratégia.
Especialistas reforçam que o texto ainda pode sofrer emendas antes da votação final, mas é fundamental que investidores entendam os efeitos do fim do regime de caixa e da flexibilização dos 95% para planejar suas estratégias.
Próximos passos da MP 1303
A medida precisa ser votada até 9 de outubro, na Câmara e no Senado, em dois turnos. Até lá, as negociações podem alterar pontos como cálculo de distribuição ou limites mínimos de pagamento.
Enquanto isso, a recomendação é acompanhar de perto as decisões e não realizar movimentações precipitadas, já que mudanças no texto final podem impactar diretamente a previsibilidade de rendimentos dos FIIs.
Em resumo, a MP 1303 mantém a isenção de dividendos, mas transforma a forma como esses pagamentos são calculados e distribuídos, aumentando a influência dos gestores sobre a renda dos investidores.
